المبحث الثانى
أحكام قوانين إيجار الأماكن بالنسبة للأجرة القانونية .
ورد فيما أسلفنا أن قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة قد عمدت فى تحديد نطاق سريانها إلى تاريخ إنشاء العقار
ولتبسيط الأمر على القارئ كان لزاما علينا أن نتبع نفس التقسيم المحدد بقوانين إيجار الأماكن مخصصين لكل منها فرعاً مستقلاً ثم نخصص فرع أخير نبحث فيه المسائل المتنوعة والمتعلقة بالأفرع السابقة .
( الفرع الأول )
المبانى المنشأة قبل أول يناير سنة 1944
وهذه المبانى تخضع فى تحديد أجرتها لأحكام القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين شريطة أن تكون عقود الإيجار الواردة عليها مبرمة بعد أول مايو سنة 1941 وذلك طبقا لنص المادة الرابعة من هذا القانون .
" لايجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها فى عقود الإيجار المبرمة منذ أول مايو سنة 1941 على أجرة إبريل سنة 1941 أو أجرة المثل لذلك الشهر إلا بمقدار ما يأتى :-
أولا :- فيما يتعلق بالمحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية 45% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 5 جنيه شهريا . و60 % فيما زاد ذلك .
ثانيا :- فيما يتعلق بالنشاط المهنى 30% من الأجرة المستحقة .
ثالثا :- فيما يتعلق بالأماكن المؤجرة للجهات الحكومية 25% من الأجرة المستحقة .
ويتبين من هذا النص الحقائق الآتية :-
- العقود المبرمة على تلك العقارات قبل أول مايو 1941 لا تخضع لأحكام هذا القانون وإنما تخضع لأحكام القانون المدنى دون تحديد لأجرتها وتكون أجرتها القانونية هى الأجرة الواردة بالعقد .
- العقود المبرمة بعد ذلك التاريخ على تلك العقارات تكون أجرتها القانونية هى الأجرة التى كانت متفقاً عليها فى شهر إبريل سنة 1941 وإن لم تكن مؤجرة فى هذا الشهر تكون الأجرة هى أجرة المثل لها فى هذا الوقت ثم يزاد عليها النسب الواردة بنص المادة السابق ذكرها .
وبعد تحديد الأجرة القانونية بهذه الكيفية . يضاف عليها الزيادات الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 والخاصة بهذه الفئة من المبانى وهى نسبة 150% من الأجرة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات وقت الإنشاء .
وتكون هذه هى الأجرة القانونية التى إتخذها القانون الجديد رقم 6 لسنة 1997 أساساً لحساب الزيادات الواردة به . وهى فى هذه الفئة من العقارات ثمانية أمثال .
تذكر ما سبق بيانه :-
1- أنه لا عبرة بتاريخ العقد بالنسبة لهذه الفئة من العقارات فى خضوعى لأحكام الأجرة السابق ذكرها ما دامت قد أبرمت بعد أول مايو سنة 1941 وحتى 30/1/1996 .
2- عند تعذر تحديد أجرة الأساس ( شهر إبريل سنة 1941 ) أو أجدة المثل لها يكون الأصل هو الأجرة الواردة بالعقد وعلى من يدعى غلاف ذلك أن يثبت العكس بكافة طرق الإثبات .
( مثال عملى )
عقد إيجار مبرم فى أى تاريخ فى الفترة من 1/5/1941 وحتى 30/1/1996 على عقار منشأ قبل أول يناير 1944 . والأجرة الواردة بالعقد 50 جنيه مثلا وكان المكان مؤجراً لنشاط حرفى وكانت الأجرة بالعوايد وقت الإنشاء 5 جنيه .
فإذا ثبت أن أجرة إبريل سنة 1941 لهذا العقار هى أربعة جنيهات فيكون حساب الأجرة القانونية لها كالآتى
4 جنيهات ( أجرة الأساس ) + 180 قرش ( نسبة ال 45% ) = 580 قرش ثم يزاد عليها مبلغ 750 قرشا ( نسبة 150% الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 ) فتكون 16 ال الأجرة القانونية = 13,30 جنيه ( ثلاثة عشر جنيهاً وثلاثون قرشاً ) .
ثم تضاعف هذه القيمة إلى ثمانية أمثال طبقاً للقانون الجديد رقم 6 لسنة 1997 فتكون الأجرة المستحقة هى 13,30 × 8 = 106 جنيهاً ( هى الأجرة المستحقة عن شهر إبريل سنة 1997 ) .
مع العلم أنه إذا تعذر إثبات أجرة الأساس ( أجرة إبريل سنة 1941 ) كانت أجرة الأساس هى الأجرة الواردة بالعقد ويتم حسابها طبقاً للمثال السابق .
· يلاحظ فى هذا المثال أنه قد تم حساب زيادات القانون 136/1981 فقط على أساس الأجرة الواردة بالعوايد ثم أضيفت للأجرة القانونية كما هو موضح .
ملحوظة هامة :-
تجدر الإشارة هنا إلى أنه فى حالة ما إذا كان تأجير هذه الفئة من المبانى لم يتم إلا بعد 5 نوفمبر سنة 1961 ولأول مرة فإن تحديد أجرتها يخضع لأحكام المادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 ويأخذ حكم المبانى الواردة بالفرع الخامس من هذا المؤلف .
أحكام قوانين إيجار الأماكن بالنسبة للأجرة القانونية .
ورد فيما أسلفنا أن قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة قد عمدت فى تحديد نطاق سريانها إلى تاريخ إنشاء العقار
ولتبسيط الأمر على القارئ كان لزاما علينا أن نتبع نفس التقسيم المحدد بقوانين إيجار الأماكن مخصصين لكل منها فرعاً مستقلاً ثم نخصص فرع أخير نبحث فيه المسائل المتنوعة والمتعلقة بالأفرع السابقة .
( الفرع الأول )
المبانى المنشأة قبل أول يناير سنة 1944
وهذه المبانى تخضع فى تحديد أجرتها لأحكام القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين شريطة أن تكون عقود الإيجار الواردة عليها مبرمة بعد أول مايو سنة 1941 وذلك طبقا لنص المادة الرابعة من هذا القانون .
" لايجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها فى عقود الإيجار المبرمة منذ أول مايو سنة 1941 على أجرة إبريل سنة 1941 أو أجرة المثل لذلك الشهر إلا بمقدار ما يأتى :-
أولا :- فيما يتعلق بالمحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية 45% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 5 جنيه شهريا . و60 % فيما زاد ذلك .
ثانيا :- فيما يتعلق بالنشاط المهنى 30% من الأجرة المستحقة .
ثالثا :- فيما يتعلق بالأماكن المؤجرة للجهات الحكومية 25% من الأجرة المستحقة .
ويتبين من هذا النص الحقائق الآتية :-
- العقود المبرمة على تلك العقارات قبل أول مايو 1941 لا تخضع لأحكام هذا القانون وإنما تخضع لأحكام القانون المدنى دون تحديد لأجرتها وتكون أجرتها القانونية هى الأجرة الواردة بالعقد .
- العقود المبرمة بعد ذلك التاريخ على تلك العقارات تكون أجرتها القانونية هى الأجرة التى كانت متفقاً عليها فى شهر إبريل سنة 1941 وإن لم تكن مؤجرة فى هذا الشهر تكون الأجرة هى أجرة المثل لها فى هذا الوقت ثم يزاد عليها النسب الواردة بنص المادة السابق ذكرها .
وبعد تحديد الأجرة القانونية بهذه الكيفية . يضاف عليها الزيادات الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 والخاصة بهذه الفئة من المبانى وهى نسبة 150% من الأجرة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات وقت الإنشاء .
وتكون هذه هى الأجرة القانونية التى إتخذها القانون الجديد رقم 6 لسنة 1997 أساساً لحساب الزيادات الواردة به . وهى فى هذه الفئة من العقارات ثمانية أمثال .
تذكر ما سبق بيانه :-
1- أنه لا عبرة بتاريخ العقد بالنسبة لهذه الفئة من العقارات فى خضوعى لأحكام الأجرة السابق ذكرها ما دامت قد أبرمت بعد أول مايو سنة 1941 وحتى 30/1/1996 .
2- عند تعذر تحديد أجرة الأساس ( شهر إبريل سنة 1941 ) أو أجدة المثل لها يكون الأصل هو الأجرة الواردة بالعقد وعلى من يدعى غلاف ذلك أن يثبت العكس بكافة طرق الإثبات .
( مثال عملى )
عقد إيجار مبرم فى أى تاريخ فى الفترة من 1/5/1941 وحتى 30/1/1996 على عقار منشأ قبل أول يناير 1944 . والأجرة الواردة بالعقد 50 جنيه مثلا وكان المكان مؤجراً لنشاط حرفى وكانت الأجرة بالعوايد وقت الإنشاء 5 جنيه .
فإذا ثبت أن أجرة إبريل سنة 1941 لهذا العقار هى أربعة جنيهات فيكون حساب الأجرة القانونية لها كالآتى
4 جنيهات ( أجرة الأساس ) + 180 قرش ( نسبة ال 45% ) = 580 قرش ثم يزاد عليها مبلغ 750 قرشا ( نسبة 150% الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 ) فتكون 16 ال الأجرة القانونية = 13,30 جنيه ( ثلاثة عشر جنيهاً وثلاثون قرشاً ) .
ثم تضاعف هذه القيمة إلى ثمانية أمثال طبقاً للقانون الجديد رقم 6 لسنة 1997 فتكون الأجرة المستحقة هى 13,30 × 8 = 106 جنيهاً ( هى الأجرة المستحقة عن شهر إبريل سنة 1997 ) .
مع العلم أنه إذا تعذر إثبات أجرة الأساس ( أجرة إبريل سنة 1941 ) كانت أجرة الأساس هى الأجرة الواردة بالعقد ويتم حسابها طبقاً للمثال السابق .
· يلاحظ فى هذا المثال أنه قد تم حساب زيادات القانون 136/1981 فقط على أساس الأجرة الواردة بالعوايد ثم أضيفت للأجرة القانونية كما هو موضح .
ملحوظة هامة :-
تجدر الإشارة هنا إلى أنه فى حالة ما إذا كان تأجير هذه الفئة من المبانى لم يتم إلا بعد 5 نوفمبر سنة 1961 ولأول مرة فإن تحديد أجرتها يخضع لأحكام المادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 ويأخذ حكم المبانى الواردة بالفرع الخامس من هذا المؤلف .
المشاركات
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق