الخميس، 24 يوليو 2008

الجزء الثانى من برنامج المحكمة الاقتصادية

الجزء الثانى من الحلقة الاولى

الاستاذ / طه زهران

يناقش قانون الضرائب العقارية الجديد

المبحث الثانى

المبحث الثانى
التوزيع الجغرافى لمحاكم الأسرة وتشكيلها وإختصاصاتها
· وينقسم هذا المبحث إلى ثلاثة نقاط رئيسية وهى توزيع مقار محاكم الأسرة على إختلاف مستوياتها من الناحية الجغرافية وبعد ذلك نبين تشكيل تلك المحاكم وأخيراً قواعد الإختصاص المتعلقة بتلك المحاكم وذلك على النحو التالى :-
أولاً :- التوزيع الجغرافى لمقار محاكم الأسرة :-
· كان التوزيع الجغرافى لمحاكم الأحوال الشخصية بأنواعها ودرجاتها فى ظل لائحة ترتيب المحاكم الشرعية وحتى القانون 1 لسنة 2000 قائماً على القواعد العامة لتقسيم المحاكم المدنية الواردة بقانون المرافعات المدنية وهى المحاكم الجزئية الكائنة بمقر المحكمة الجزئية بمركز المحافظات ثم المحاكم الكلية سواء بصفتها محكمة أول درجة أو كمحاكم إستئناف ( شرعى مستأنف ) وتكون بمقر المحكمة الإبتدائية بعواصم كل المحافظات وأخيراً محاكم الإستئناف العالى وتكون بدوائر محاكم الإستئناف على مستوى الجمهورية ومأمورياتها بالمحافظات .
· وبعد صدور القانون 10 لسنة 2004 فقد رأى المشرع أنه من الأنسب مراعاة لطبيعية محاكم الأسرة أن تنعقد بمقر منفصل عن المحاكم العادية وأن يتم توزيعها فى دوائر إختصاص المحاكم الجزئية أى فى كل مراكز المحافظات وذلك على الرغم من أن تشكيلها يختلف تماماً عن تشكيل المحاكم الجزئية كما سنرى بعد قليل . وذلك تيسيراً على المتقاضين .
· وأما بالنسبة لمحاكم الدرجة الثانية للأسرة فإنه طبقاً لما ورد بالمادة الأولى من القانون 10 لسنة 2004 فإنه تنشأ فى دائرة إختصاص كل محكمة من محاكم الإستئناف دائرة إستئنافية مختصة لنظر طعون الإستئناف التى ترفع إليها فى الأحوال التى يجيزها القانون عن الأحكام والقرارات الصادرة من محاكم الأسرة .
· وتنعقد هذه الدوائر الإستئنافية فى دوائر إختصاص المحاكم الإبتدائية . وعلى هذا الأساس تكون محاكم الأسرة عبارة عن مستوين محاكم الأسرة درجة أولى ويكون مقر إنعقادها بدائرة إختصاص المحاكم الجزئية بالمراكز ومحاكم الأسرة درجة ثانية ( الدوائر الإستثنائية ) ويكون مقر إنعقادها بداوئر إختصاص المحاكم الإبتدائية .
حالة الضرورة :- رفض المشرع بالفقر الثالثة من المادة الأولى من القانون 10 لسنة 2004 على إستثناء تقتضية حالة الضرورة لإنعقاد محاكم الأسرة بمستوياتها فى أى مكان سواء فى دائرة إختصاصها أو خارج تلك الدائرة وذلك بشرط .
1- أن تكون هناك حالة ضرورة تحتم ذلك الإستثناء وتقدير تلك الحالة تكون وفقاً لما يقرره رئيس المحكمة الإبتدائية أو رئيس محكمة الإستئناف حسب الأحوال .
2- أن يكون ذلك الأمر بناء على طلب من رئيس المحكمة افبتدائية أو رئيس محكمة الإستئناف مقدم إلى وزير العدل .
3- أن يصدر وزير العدل قراراً بالموافقة على ذلك الطلب وأعمال ذلك الإستثناء وإقرار حالة الضرورة .
الطبيعة الخاصة لأماكن إنعقاد جلسات محاكم الأسرة :-
· ورد نص المادة العاشرة من القانون 10 لسنة2004 على ان " تعقد جلسات محاكم الأسرة والدوائر الإستئنافية فى أماكن منفصلة عن اماكن إنعقاد جلسات المحاكم الأخرى وتزود بما يلزم من الوسائل التى تتناسب مع طبيعة المنازعات وأطرافها وما قد تقتضية من حضور الصغار تلك الجلسات للإستماع إلى أقوالهم وتسترشد المحكمة فى أحكامها وقراراتها بما تقتضيه مصالح الطفل الفضلى " . إنتهى النص .
· ويلاحظ أن نص هذه المادة يقابل نص المادة السادسة من مشروع قانون محكمة الأسرة والتى نصبت على انه :- تعقد جلسات محاكم الأسرة والدوائر الإستئنافية فى أماكن منفصلة ع، أماكن إنعقاد جلسات سائرة المحاكم وتزود بما يلزم من الوسائل التى تتناسب مع طبيعة المنازعات وأطرافها وما قد تقضية من حضور الصغار تلك الجلسات .
· وقد ورد بالمذكرة الإيضاحية :-أوجب المشرع أن تعقد محكمة الأسرة ودوائرها الإستئنافية جلساتها فى اماكن منفصلة عن مقار المحاكم العادية بعيدة عن أجواء هذه المحاكم تغلب عليها سمات الراحة والهدوء وتكون لائق’ وملائمة لطبيعة ما يعرض عليها من منازعات ومن يتردد عليها وبخاصة الصغار فى مسائفل الحضانة والرؤية وما إليها " .إنتهى .
· وجدير بالذكر هنا أن نبين أن الأحكام التى وردت بتلك المادة هى قبيل الأحكام التنظيمية التى تجب مراعاتها لتحقيق أهداف المشرع من سن قانون محكمة الأسرة ومراعاة طبيعة تلك المحاكم وطبيعة وظروف أطراف المنازعات فيها وبخاصة الصغار منهم إلا أنه مع ذلك فإن عدم مراعاة تلك الأحكام لا يترتب عليه البطلان فى إجراءات ولإنعقاد تلك الجلسات لأنها أحكام تنظيمية كما بينا كما وأن البطلان يقتضى لأعماله وجود النص الصريح عليه ولا يستنبط من صياغة النصوص .
ثانياً :- تشكيل محاكم الأسرة :-
· حرص المشرع فى القانون 10 لسنة 2004 على فى تشكيل محاكم الأسرة وبحق على مراعاة كافة الضمانات القاضئية لقضايا الأحوال الشخصية والأسرة فجاء تشكيل تلك المحاكم على أعلى مستويات التشكيل القضائى سواء فى الدرجة الأولى أم فى الإستئناف فلم يعد تشكيل المحكمة الجزئية المكونة من قاضى فرد معتمداً ضمن تشكيلات محاكم الأسرة حتى فى دعاوى النفقات والصغار كما كان عليه الحال قبل ذلك القانون بل أصبح تشكيل محكمة الأسرة كدرجة أولى مكون من ثلاثة قضاه أحدهم على الأقل بدرجة رئيس محكمة إبتدائية كما حرص المشرع على أن يدعم تشكيل محاكم الأسرة بالأخصائيين النفسيين والإجتماعيين وجعل ذلك الأمر وجوبياً فى بعض القضايا . كما لوحظ حرص المشرع على تمثيل عنصر المرأة فى تشكيل تلك المحاكم ولأول مرة وذلك مراعاة للطبيعة الأمر به التى تقسم بها تلك الدعاوى ومدى إتصالها اللصيق بدور المرأة ودرايتها الكاملة بشئون الأسرة وخاصة فى المجالين النفسى والإجتماعى . وعلى ذلك الأساس فقد أوردت المادة الثانية من القانون 10 لسنة 2004 والمادة الحادية عشر من نفس القانون قواعد تشكيل محاكم الأسرة وبين ذلك فيما يلى :-
تشكيل محكمة الأسرة :-
· جاء نص الفقرة الأولى من المادة الثانية للقانون 10 لسنة 2004 على أن " تؤلف محكمة الأسرة من ثلاثة قضاه يكون أحدهم على الأقل بدرجة رئيس بالمحكمة الإبتدائية ويعاون المحكمة فى الدعاوى المنصوص عليها فى المادة (11 ) من هذا القانون خبيران أحدهما من الأخصائيين الإجتماعيين والأخر من الأخصائيين النفسيين يكون أحدهما على الأقل من النساء " . إنتهى .
· ويلاحظ هنا أن المادة قد إشترطت أن يكون من بين القضاه الثلاثة واحد على الأقل بدرجة رئيس محكمة إبتدائية وبديهى أن هذا لا يمنع أن يكون داخل ذلك التشكيل أكثر من عضو بدرجة رئيس محكمة إبتدائية الأمر الذى يؤكد مدى الضمانات القضائية التى أراد المشرع أن يكفلها لتلك الدعاوى الحساسة .
· هذا فضلاً عما جاء باللائحة التنفيذية وتعليمات وزارة العدل من ضرورة إحتياز هؤلاء القضاة للدورات التدريبية التابعة لمركز الدراسات القضائية والتى تهدف إلى زيادة درايتهم وخبرتهم فى هذه الدعاوى والأهداف التى يجرى المشرع لتحقيقها أثناء نظرها أمام القضاء .
· هذا من ناحية ومن ناحية أخرى فقد حرص المشرع على دعم ذلك التشكيل القضائى بالخبراء الأخصائيين فى المجالين الإجتماعى والنفسى وجعل ذلك الأمر وجوبياً فى الدعاوى الواردة حصراً بالمادة (11) من هذا القانون وهى دعاوى الطلاق والتطليق التفريق الجسمانى والفسخ وبطلان الزواج وحضانة الصغير ومسكن الحضانة ودعاوى حفظ الصغير ورؤيته وضمه والإنتقال به ودعاوى النسب والطاعة ويلاحظ أن تلك الدعاوى المذكورة تكاد تكون هى اهم الدعاوى التى تمس الأسرة وخصوصاً أنها تتعلق بكيان الأسرة من حيث بقاء العلاقة الزوجية أو إنفصام عراها ومن حيث مصير الصغار وما يتعلق بهم من حقوق ومن ثم فقد كان مناسباً جداً أن يوجب المشرع ضرورة دراسة تلك الدعاوى من الناحيتين النفسية والإجتماعية وإيداع تقريراً بتلك الدارسة وبذلك تكتمل الرؤية أمام المحكمة أثناء نظر الدعوى بالشكل الذى يمكنها من الوقوف على حقائق الأمور ومراعاة كافة الظروف والإعتبارات التى تحيط بموضوع الدعوى .
· وجدير بالذكر هنا أن نبين أن المشرع لم يقصر دور الخبيرين على تلك الدعاوى سالفة الذكر بل أجاز للمحكمة أن تستعين بهما فى باقى الدعاوى كلما إقتضى ظروف الدعوى ذلك أوراق المحكمة أهمية ذلك لتكوين عقيدتها حول الموضوع من البديهى أن يترتب البطلان على عدم وجود الخبير أو أحدهما فى الدعاوى الواردة حصراً بالمادة (11) كما ذكرنا وهو يعد بطلاناً فى تشكيل هيئة المحكمة ذاتها يترتب عليه بطلان كافة الإجراءات والقرارت والأحكام التى تصدر عن تلك المحكمة بطلاناً مطلقاً لنعلقه بالنظام العام .
· تشكيل الدائرة الإستئنافية لمحكمة الأسرة :-
· جاء نص الفقرة الثانية من المادة الثانية للقانون 10 لسنة 2004 على أنه " وتؤلف الدائرة الإستئنافية من ثلاثة من المستشارين بمحكمة الإستئناف يكون أحدهم على الأقل بدرجة رئيس بمحاكم الإستئناف وللدائرة أن تستعين بمن تراه من الخصائيين " .
· ومن الملاحظ أن المشرع قد حرص أن يحيط الدائرة الإستئنافية لمحكمة الأسرة بنفس الضمانات القضائية التى أحاط بها محكمة الأسرة كمحكمة أول درجة فإشترط أن يكون بالدائرة عضو على الأقل بدرجة رئيس محكمة إستئناف وذلك مع إشتراط إجتياز هؤلاء المستشارين للدورات التدريبية التابعة لمركز الدراسات القضائية كما سبق وأن بينا آنفاً .
· ومن ناحية أخرى فقد أتاح المشرع للدائرة الإستئنافية حرية الإستعانة بمن ترى من الخبراء والأخصائين وفى ذلك توسيع فى الصلاحيات والسلطات لتلك الدوائر ولم يقيدها هنا بأنواع بعيتها من الأخصائين ولا بعدد معين منهم بل ترك لها الأمر مفتوحاً حسبما يتراثى لها وبما تقتضيه ظروف وملابسات الدعوى المطروحة أمامها وخيراً فعل إذ من الجائز عملاً أن تكتفى محكمة الإستئناف عند نظر الطعن أمامها بما أودع من تقارير للخبيرين الإجتماعى والنفسى أمام محكمة أول درجة فيكون فى ذلك منعاً للتكرار تقليلاً للوقت والجهد والنفقات .
· ثالثاً :- قواعد الإختصاص المتعلقة بمحكمة الأسرة :-
· وردت الأحكام المتعلقة بقواعد الإختصاص لمحاكم الأسرة فى المواد 3و11 من القانون 10 لسنة 2004 وما يكملها من القواعد العامة للإختصاص الواردة بقانون المرافعات المدنية والتجارية .
· وقد جاءت المادة الثالثة من القانون 10 لسنة 2004 لبيان الإختصاص النوعى للدعاوى التى تنظر أمام محكمة الأسرة سواء بالنسبة للدعاوى الموضوعية أو الدعاوى الوقتية أو دعاوى التنفيذ والأوامر على عرائض .
· أما المادة العاشرة من هذا القانون فقد إستحدثت قاعدة جديدة للإختصاص المحلى لمحكمة الأسرة . ولبيان ذلك الأحكام فإننا سنتعرض لبحث مسألة الإختصاص النوعى لمحكمة الأسرة ثم لبحث مسألة الإختصاص المحلى لها مع مقارنة تلك القواعد بقواعد الإختصاص المعمول بها قبل ذلك القانون وذلك فى النقاط التالية :-
·
النقطة الأولى :- قواعد الإختصاص النوعى لمحاكم الأسرة :-

المبحث الأول

المبحث الأول
سريان القانون 10 لسنة 2004 وموقف الدعاوى
أولاً :- الأثر الفورى لسريان القانون 10 لسنة 2004 التى رفعت قبل تاريخ العمل به .
· عالجت مواد الإصدار الخاصة بهذا القانون تلك المسائل فى المواد من الأولى حتى الخامسة ( مواد الإصدار ) وذلك على النحو التالى :- بدء سريان القانون 10 لسنة 2004 :-
· طبقاً لنص المادة الخامسة من قانون الإصدار فإن تاريخ بدء سريان القانون 10 لسنة 2004 يكون إعتباراً من أول أكتوبر عام 2004 وتلغى جميع الأحكام التى تخلص أحكامه فيما يخص محاكم الأسرة .
· وبأعمال الأثر الفورى لسريان ذلك القانون فإن أحكامه تنطبق على جميع الدعاوى التى ترفع إعتباراً من تاريخ نفاذه فى أول أكتوبر 2004 وكذلك الدعاوى التى تم رفعها قبل العمل به و لا تزال متداولة أمام المحاكم أما الدعاوى التى صدرت فيها أحكام أو تلك المحجوزة للحكم فإنها تكون خارجة عن النطاق الزمنى لتطبيق ذلك القانون إستثناء من قواعد الأثر الفورى للقانون :-
· على أنه يلاحظ أن المادة الثانية من مواد الإصدار قد أوردت بالفقرة الثالثة منها إستثناءاً على قواد الأثر الفورى للقانون فأبقت الدعاوى المحكوم فيها والمؤجلة للنطق بالحكم خاضعة للقوانين السارية قبل العمل بهذا القانون قيما يتعلق بطرق الطعن فيها وجاء النص صراحة على ذلك " ولا تسرى الفقرة الأولى على الدعاوى المحكوم فيها أو الدعاوى المؤجلة للنطق بالحكم وتبقى الأحكام الصادرة فى هذه الدعاوى خاضعة للقواعد المنظمة لطرق الطعن فيها السارية قبل العمل بهذا القانون .
· ويمكن أن نخلص مما سبق فى أن القانون المرافق 10 لسنة 2004 يسرى إعتباراً من أول أكتوبر 2004 على جميع الدعاوى التى ترفع منذ ذلك التاريخ وتلك التى تم رفعها قبل ذلك التاريخ ولم يقفل فيها باب المرافعة بحجزها للحكم .
ثانياً : موقف الدعاوى التى تم رفعها قبل العمل بهذا القانون :-
· بينا فيما سبق أن أحكام القانون 10 لسنة 2004 تسرى على الدعاوى التى ترفع إعتباراً من أول أكتوبر 2004 وكذلك الدعاوى التى رفعت قبل ذلك التاريخ ولا تزال متداولة بالجلسات ولم يغلق فيها باب المرافعة بعد وبقى أن نبين هنا موقف تلك الدعاوى المتدوالة أمام المحاكم العادية للأحوال الشخصية ولبيان ذلك الأمر فإننا نفرق بين الدعاوى المتداولة أمام محاكم أول درجة ( شرعى جزئى وكلى ) وتلك المتداولة أمام محاكم الإستئناف أو النقض ( شرعى مستانف وإستئناف عالى ونقض ) وذلك كالآتى :-
موقف الدعاوى المتداولة أمام محاكم الأحوال الشخصية أول درجة :-
· بالنسبة لتلك الدعاوى فقد جاء نص المادة الثانية من مواد الإصدار صراحة على أن يتم إحالة تلك الدعاوى بدون رسوم إلى محاكم الأسرة المختصة بنظرها بموجب القانون 10 لسنة 2004 وعلى قلم الكتاب إعلان الغائب من الخصوم بأمر الإحالة مع تكليفة بالحضور أمام محكمة الأسرة المحال إليها الدعوى أما من حضر من الخصوم أثناء تداول الدعوى فإن صدور أمر اتلإحالة من المحكمة بعد بمثابة إعلان لهم وبالتالى يكون من الأفضل لهؤلاء الخصوم تتبع دعواهم وذلك لمعرفة أمر الإحالة والمحكمة المحال إليها ومواعيد جلساتها .
· وتجدر الإشارة هنا إلى أن تلك الدعاوى المحالة إلى محكمة الأسرة يتم تحديد جلساتها لتنظر أمام تلك المحكمة مباشرة دون إشتراط سبق عرضها على لجان تسوية المنازعات الأسرية المنصوص عليها فى هذا القانون والتى سنتعرض لبيان تشكيلها وإختصاصاتها والإجراءات المتبعة أمامها فى المبحث الثالث من هذا الكتاب والذى نحيل إليه .
· موقف الدعاوى المتداولة أمام محاكم الإستئناف والنقض والطعون المرفوعة أمامهم قبل تاريخ العمل بالقانون 10 لسنة 2004 :-
ويمكن حصر تلك الدعاوى فى فئتين :-
الفئة الأولى :- وهى تلك الدعاوى المنظورة بالفعل أمام محاكم الإستئناف سواء محاكم الإستئناف العالى أو المحاكم الإبتدائية بصفتها محكمة إستئناف ( الشرعى المستأنف ) وكذلك الدعاوى المنظورة أمام محكمة النقض وهى فى مجملها طعون تم رفعها قبل تاريخ العمل بأحكام هذا القانون وحكم تلك الفئة هى أن تستمر تلك المحاكم فى نظرها على الرغم من أن بعضها أصبح من إختصاص محكمة الأسرة وذلك الحكم إستثناء إقتضته ضرورة إستقرار الأوضاع وإعطاء الثقة بين المتقاضين فكان من الأنسب أن تستمر تلك المحاكم فى نظرها حتى تقضى فيها بحكم بات .
وأما الفئة الثانية :- فهى تلك الطعون التى ترفع بعد العمل بأحكام هذا القانون عن الدعاوى التى أقفل فيها باب المرافعة أو صدرت فيها أحكام قبل أول أكتوبر 2004 وقد جاء نص المادة الثانية من مواد افصدار فى فقرته الثالثة على أن تبقى تلك الأحكام خاضعة للقواعد المنظمة لطرق الطعن فيها السارية قبل العمل بهذا القانون ومن ثم فإنه يترتب على ذلك أن تخضع تلك الدعاوى لأحكام القانون 1 لسنة 2000 ويكون بالتالى على محاكم الإستئناف ومحكمة النقض الإستمرار فى نظر تلك الطعون دون أن تحيلها إلى محاكم الأسرة وذلك لنفس المحكمة التى أشرنا إليها فى حكم الفئة الأولى .

الفصل الأول

الفصل الأول
نصوص القانون 10 لسنة 2004 ولا ئحته التنفيذية
الفصل الثانى
فى التعليق على القانون وبيان أوضاع التقاضى المستحدثة فيه
· ولتسهيل عملية التعليق على نصوص ذلك القانون فإننا لن نتعرض للتعليق على كل مادة على حدة بل ستقوم ببيان الأوضاع والإجراءات التى إستحدثها القانون المرافق وكيفية تطبيقه من الناحية العملية مع مقارنته بالأوضاع المطبقة قبل هذا القانون فى ظل القانون 1 لسنة 2000 لبيان الفارق العملى بينهما . وسنخصص لكل موضوع من هذه الموضوعات مبحثاً مستقلاً كالآتى :-
المبحث الأول :- فى تاريخ سريان القانون المرافق وموقف القضايا التى رفعت قبل العمل به . ( مواد الإصدار )
المبحث الثانى :- فى التوزيع الجغرافى لمحاكم الأسرة ودوائرها الإستئنافية وتشكيل تلك المحاكم وقواعد الإختصاص الخاصة بها . ( م1،2،3، 10 ،11 ،12 ) .
المبحث الثالث :- فى نيابة الأسرة ولجان تسوية المنازعات الأسرية وما يتعلق بهما من احكام .( م4 ،5،6،7،8،9 ) .
المبحث الرابع :- القانون الإجرائى المتبع أمام محاكم الأسرة والأحكام الصادرة منها وطرق الطعن فيها وإجراءات تنفيذها .

كتاب قانون الاسرة

مقـــــــــــــدمـــــــــــة فى قانون الاسرة
مقـــــــــــــدمـــــــــــة
*******
· فى ظل الأحداث المتضاربة حول مسائل الأحوال الشخصية وما يتعلق بها فى المنظومة القانونية فى مصر وبهدف الوصول إلى النوازن الصحيح العادل بين المصالح المتقابلة بين الخصوم فى تلك الدعاوى إنتهى المشرع المصرى إلى إصدار القانون رقم 1 لسنة 2000بشأن تنظيم بعض أوضاع التقاضى فى مسائل الأحوال الشخصية وتعديلاته والذى أخذ بدورة فى مادته العاشرة بإقتراحات مجلس الشورى فى تقريره عن تيسير إجراءات التقاضى سنة 1998 بإنشاء محكمة للأسرة تختص بالنظر فى دعاوى التطليق وما يرتبط بها من دعاوى النفقات والأجور ودعاوى الصغار والمسكن بحيث تحكم فى المسائل المرتبطة والمترتبة حتما على الحكم بالتطليق دون حاجة إلى رفع عدة دعاوى منفصلة لكل مسألة من تلك المسائل .
· وجاء النص فى الفقرة الثانية من تلك المادة العاشرة على أن " يكون للمحكمة الإبتدائية المختصة محلياً بنظر دعوى الطلاق أو التطليق أو التفريق الجسمانى دون غيرها الحكم إبتدائياً فى دعاوى النفقات أو الأجور وما فى حكمها سواء للزوجة أو الأولاد أو الأقارب وحضانة الصغير وحفظة ورؤيته وضمه والإنتقال به ومسكن حضانته " . إنتهى النص
· ولما كان التطبيق العملى لهذا الحكم قد كشف عن عدم كفايته لتحقيق غايات الأخذ بنظام محكمة الأسرة بالمعنى الدقيق والشامل كما عرفته النظم المقارنة والكفيل بتحقيق عدالة أو فى أقرب منالاً ولما عليه ضرورات توفير مقومات خاصة لهذه المحكمة تجعلها ملائمة لطبيعة المنازعات التى تطرح عليها والمتقاضين الذين يلجأون إليها والأشخاص الذين يشهدون جلساتها والصغار منهم على وجه الخصوص . ومن ثم فقد صار لزاماً إستحداث تشريع مستقل متكامل ينشئ محاكم للأسرة قضى بالغرض المنشود وتستوفى المقومات المشار إليها .
· ومن أجل ذلك فقد أعد القانون المرافق متضمناً خمسة عشر مادة فضلاً عن مواد الإصدار يترتب على تطبيقها تعديلات جوهرية فى المنظومة القضائية وأوضاع وإجراءات التقاضى فى مسائل الأحوال الشخصية بالكامل ومن ثم فقد بدا واضحاً مدى أهمية التعليق على تلك المواد وتوضيع وبيان كافة التعديلات التى ستترتب على تطبيقها مع إلقاء الضوء على الآثار العملية سواء الإيجابية أو السلبية التى يتوقع أن تنبنى على ذلك التطبيق وهذا هو ما نهدف إليه من هذا البحث .
· وإذ تقدم هذا الجهد المتواضع بين يدى السادة الزملاء ورجال القانون والمتهمين بالدراسات القانونية جميعاً فإننا ترجوا المولى عز وجل أن يجعله جهداً نافعاً وأن يجعله عملاً خالصاً متقبلاً فى ميزان حسناتنا يوم القيام وهو سبحانه على ذلك قدير وبالإجابة جدير اللهم آمين .
طه زهران
المحامى

ملحق خاص بأحكام النقض فى الأجرة القانونية والزيادات الواردة عليها

ملحق خاص
بأحكام النقض فى الأجرة القانونية
والزيادات الواردة عليها
1- عرض الأجرة بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح لا يعيد للعقد وجوده . عدم تفهم الحكم له وإعماله خطأ وقصور .
- ولما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى فى شقها المتعلق بتحقق هذا الشرط – الشرط الفاسخ الصريح – على القول بان " تأسيسه دعواه على سند من أن المستأنف عليهما – المطعون ضدهما – قد تأخر فى سداد الإيجار وقدره ........بواقع .......شهرياً عن المدة من .........إلى ........فمردود بأن المستأجرين قد عرضا عليه أمام محكمة أول درجة ...... هذا المبلغ بما يبرئ ذمتها ، ولكنه تقاعس عن إستلام المبلغ ورفض قبوله دون مبرر ومن ثم فإن هذا السبب يكون على غير أساس " . فإنه يكون قد إعتبر مجرد عرض الأجرة بعد إنقضاء ميعادها المحدد فى العقد موجباً لرفض الدعوى مع أن الفسخ متى وقع بمقتضى شرط العقد فإن عرض الأجرة وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد إنفساخه وبما يدل على أن الحكم لم يتفهم شرط العقد وصرفه ذلك عن أعمال متقضى هذا الشرط على وجهه الصحيح وهو ما يشوبه فضلاً عن الخطأ فى تطبيق القانون بالقصور فى التسبيب .
( الطعن رقم 672 لسنة 48 القضائية .. جلسة 27 يناير 1983 )
2- ربط العوائد مجرد قرينة على الأجرة القانونية خضوعها لتقدير محكمة الموضوع .
- الأصل فى تقديرات البلدية للعوايد التى تحصل عن عقار أنه لا يصح أن تكون أساساً لتحديد الأجرة القانونية مما مفاده أن ربط العوايد – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة يصلح كمجرد قرينة قضائية متروك تقديرها لمحكمة الموضوع دون إلزام عليها بالأخذ بها .
3- أجرة الأساس عبء إثباتها وقوعه على من يدعى أن الأجرة المتعاقد عليها تخاف الأجرة القانونية .
- المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عبء إثبات الأجرة الأساسية يقع على عاتق من يدعى أن الأجرة الحالية تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقصاً .
( الطعن رقم 834 لسنة 47 القضائية .. جلسة 11 إبريل 1983 )
- المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عبء إثبات أجرة الأساس يقع على عاتق من يدعى أن الأجرة المتفق عليها تختلف عن الأجرة القانونية فإن فشل تعين الأخذ بالأجرة الإتفاقية .
( الطعن رقم 1127 لسنة 48 القضائية .. جلسة 18 إبريل 1983 )
4- الأجرة التى يحسب عل أساسها التخفيض بنسبة 20% م 1 ق 7/65 . ماهيتها .
· مؤدى نص المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 أن الأجرة التى يحسب على أساسها التخفيض بنسبة 20% هى الأجرة الحالية أى الأجرة الأصلية بعد أعمال التخفيضات طبقاً لقوانين التخفيض السابقة التى إنطبقت على المكان المؤجر ، ولا يشار إلى أجرة المثل إلا إذا كان المكان لم يسبق تأجيره قبل العمل بأحكام هذا القانون .
( الطعن رقم 1127 لسنة 48 القضائية .. جلسة 18 إبريل 1983 )
5- أجرة المثل . شرط اللجوء إليها . عدم سبق تأجير أو تعذر الوصول إلى أجرة شهر سبتمبر سنة 1952
· النص فى المادة 5 مكرراً (2) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 199 لسنة 1952 على أن " تكون الأجرة بالنسبة للأماكن المذكورة فى المادة السابقة إذا لم يكن قد سبق تأجيرها على أساس أجرة المثل عند العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15% ." يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره أو إذا كان قد سبق تأجيره وتعذر الوصول إلى أجرة شهر سبتمبر سنة 1952 .
( الطعن 1156 لسنة 48 قضائية 14 نوفمبر 1983 )
6-أجرة الأساس التى يجرى عليها التخفيض . إعتبارها واقعة مادية . جواز إثباتها بكافة طرق الإثبات .
· أجرة شهر سبتمبر سنة 1952 المتخذة أساساً يجرى عليه التخفيض المنصوص عليه فى المادة الثامنة مكرراً (1) من القانون رقم 121 لسنة 1947 يجوز إثباتها عند عدم إمكان الحصول على العقد المكتوب بكافة طرق الإثبات بما فيه البينة والقرائن لأن المطلوب إثباته ليس التعاقد فى ذاته بل قيمة الأجرة فى تاريخ معين وهى تعتبر بهذه المثابة واقعه مادية إتخذ منها المشرع أساساً يجرى عليها التخفيض .
( الطعن رقم 1156 لسنة 48 القضائية .. جلسة 14 نوفمبر 1983 )
7- القانون الواجب التطبيق .
صدور القانون المدنى فى تاريخ لاحق القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن . غير ناسخ له .
· يعتبر القانون المدنى الشريعة العامة فتسود أحكامه سائر معاملات الناس على سبيل الدوام والإستقرار بحيث تعتبر النصوص المنظمة لعقد الإيجار هى الواجبة التطبيق أصلا ما لم تطرأ ظروف معينة يرى المشرع معها ضرورة تعطيل بعض أحكامه أو إحلال تشريعات خاصة بديلاً عنها ويعتبر القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين تشريعاً خاصاً فى طبيعته ونطاقه إذ خرج به المشرع عن الأحكام العامة لعقد الإيجار ووضع لها أحكاماً خاصة . فرض بمقتضاها إلتزامات معينة على كل من المؤجر والمستأجر قصد بها الحد من حرية المؤجر فى تحديد الأجرة وفى طلب الإخلاء وقصر تطبيقه على الأماكن المشار إليها فيه ...... ومن ثم فإن القانون 121 لسنة 1947 يظل نافذاً وقائماً حتى بعد صدور القانون رقم 131 لسنة 1948 بشأن القانون المدنى .
( جلسة 7 يونيو س 29 ص 1428 )
8-عدم جواز التمسك بخضوع العين المؤجرة أو عدم خضوعها للتشريع الإستثنائى لأول مرة أمام محكمة النقض .
· إذا كان الطاعنان لم يثيراً فى دفاعها أمام محكمة الموضوع أن العين المؤجرة تخضع لأحكام التشريعات الإستثنائية بإيجار الأماكن ومهما تعلق هذا الدفاع بسبب قانونى إلا أن تحقيقه يقوم على إعتبارات يختلط فيها الواقع بالقانون . ومن ثم لا يجوز التحدى به لأول مرة أمام محكمة النقض .
( جلسة 28 يناير 1986 س 27 ص 323 )
9- النطاق المكانى لسريان تشريعات إيجار الأماكن سريان تشريعات إيجار الأماكن على جميع عواصم المحافظات وسائر المدن ولا تسرى على القرى إلا بقرار من وزير الإسكان .
· حدد الشارع فى كافة التشريعات المتعاقبة فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين النطاق المكانى لسريان أحكامها فنص فى المادة الأولى من كل من المرسوم بقانون رقم140 لسنة 1946 والقانون 121 لسنة 1947 على سريان أحكامها على المدن والجهات والأحياء المبينة فى الجدول المرفق . . . . ثم إستحدث فى القانون رقم 157 لسنة 1962 تعديلاً للقانون 121 لسنة 1947 أصبحت بمقتضاه المناطق الخاضعة لأحكامه هى عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدناً بالتطبيق لأحكام قانون نظام الإدارة المحلية رقم 124 لسنة 1960 أما القرى فلا تسرى عليها أحكام هذا القانون إلا بقرار من وزير الإسكان والمرافق .............."
· ولما أصدر المشرع القانون رقم 52 لسنة 1969 إلتزم فى المادة الأولى منه نهجه السابق فى تحديد البلاد التى تسرى عليها أحكامه كما إلتزمه فى المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 محيلاً إلى أحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون نظام الحكم المحاى الذى حل محل قانون نظام الإدارة المحلية الصادرة بالقانون رقم 124 لسنة 1960 .
( الطعن رقم 1384 لسنة 56 ق جلسة 30/3/1988 س 35 ص 7 ) .
( الطعن رقم 1789 لسنة 52 ق جلسة 22/1/1989 ) .
10-سريان تشريعات إيجار الأماكن على الأماكن المؤجرة للسكنى أو لغيرها من الأغراض ولو كانت غير مستوفاة الترخيص .
· أوضح المشرع بجلاء فى كافة قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أرقام 121 لسنة 1947 ، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 أن أحكامها تسرى على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض ........... وذلك بصرف النظر عن عدم استيفائها للشروط والمواصفات اللازمة للترخيص بإقامتها وسواء صدر الترخيص ببنائها من الجهة المختصة أم لم يصدر .
( الطعن رقم 1046 لسنة 53 ق جلسة 25/11/1987 ) .
11-ما هيه الأجرة المستحقة على المستأجر .
· هى الأجرة المتفق عليها فى العقد معد له طبقاً لقوانين إيجار الأماكن .
· المقرر فى قضاء هذه المحكمة – أن المشرع إعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسيا لقبول دعوى لإخلاء بسبب التأخر فى سداد الأجرة المستحقة ..... ويقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها فى العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً .
( الطعن رقم 1007 لسنة 51 جلسة 29/5/1988 )
12-التأخر فى سداد الأجرة الإضافية يترتب عليه نفس آثار التأخر فى سداد الأجرة الأصلية .
· لما كان المشرع قد رتب بنص المادة 23/1 من القانون 52 لسنة 1969 للمؤجر الحق فى طلب إخلاء المستأجر لنكوله عن أداء الأجرة المستحقة فإن للتأخير فى سداد الأجرة الإضافية ذات الآثار المترتبة على التأخير فى أداء الأجرة الأصلية إذ الجزاء يترتب على التخلف عن الوفاء بأى قدر من الأجرة المستحقة قانوناً .
( الطعن رقم 526 لسنة 48 ق جلسة 18/12/1982 س 23ص 957 ) .
13-الأجرة المستحقة تشمل الأجرة القانونية وملحقاتها .
· المقصود بالأجرة المستحقة وفقاً للمادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة بمتقضى قرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر فى الطعن عليه . وإنما يقصد به أيضاً ما جعله القانون فى حكم الأجرة وملحقاتها عملاً بالقاعدة العامة المقررة بالمادة 27 من القانون والتى تقضى بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر فى موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه فى العقد ومن ملحقات الأجرة والتى تأخذ حكمها ثمن المياه أو الكهرباء أو أجرة البواب وما يضاف إليها من الضرائب العقارية الأصلية أو الإضافية وما تنص عليه القوانين الأخرى بشأن الضرائب والرسوم ، وقد نصت المادة 14 من هذا القانون على إلتزام المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة .
( الطعن 1895 لسنة 52 ق جلسة 26/5/1988 ) .
14-المنازعة فى قدر الأجرة أو إستحقاقها للخلاف فى تفسير نص قانونى يوجب على المحكمة الفصل فيها ولو كانت هذه المنازعة منظورة أمام محكمة أخرى .
· يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن . فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو فى إستحقاقها إستناداً إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو أخر مما تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضى بعد ذلك فيه على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص دون حاجة للمستأجر إلى رفع دعوى أصلية أو فرعية بالتخفيض لأن ما يجوز له طلبه بطريق الدعوى يجوز له إبداؤه بطريق الدفع .
( الطعن رقم 1162 لسنة 51 ق جلسة 29/5/1986 ) .
( الطعن رقم 382 لسة 41 ق جلسة 28/5/1975 س 26 ص 1096 )
· إن بحث حقيقة الأجرة الواجبة على المستأجر فى ضوء القوانين المنظمة لها يعتبر إذا ما أثار المستأجر نزاعاً على سند من الجد حول مجاوزة الأجرة الإتفاقية لحدود القانون – مسألة أولية داخلة فى الدعوى المقامة بطلب الأجرة ولازمة للفصل فيها بما يقتضى من المحكمة المنظورة أمامها الدعوى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن تعرض لهذه المسألة وتقول كلمتها فيه بغير حاجة إلى أن يرفع المستأجر دعوى بتخفيض الأجرة بإعتبار أن ما يجوز طلبه بطريق الدعوى يجوز إبداؤه بطريق الدفع ....... ومن هنا فإن النص فى المادة 112 من قانون المرافقات على أنه إذا رفع النزاع ذاته بين محكمتين وجب إبداء الدفع بالإحالة أمام المحكمة التى رفع النزاع إليها أخيراً للحكم فيه وتلتزم المحكمة المحال إليها الدعوى ينظرها لما كان ذلك فإنه لا على المحكمة التى يثار إليها النزاع فى مسألة أولية فى دعوى مطروحة عليها ويكون هو بذاته مطروحاً على محكمة أخرى لم تفصل فيه إن هى غضت النظر عنه تاركة لتلك المحكمة الأخرى أمر الفصل فيه ومضت هى فى نظر الدعوى المطروحة عليها بحالتها ما دامت صالحة لذلك بغير حاجة إلى وقفها إنتظاراً لما يسفر عنه الفصل فى ذلك النزاع من المحكمة الأخرى وذلك إتقاء مغبة نظر النزاع أمام محكمتين فى وقت واحد وأعمال
اً لمتقضى الإحالة المنصوص عليها فى المادة 112 مرافعات .
( الطعن 176 لسنة 45ق جلسة 30/12/1978 س 39 ص 2077 )
15-التكليف بالوفاء :-
· وجوب تكليف المستأجر بالوفاء .
· مفاد نص المادة الثانية من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 أن المشرع إعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ويعتبر بطلان التكليف متعلقاً بالنظام العام .
16-وسيلة التكليف بالوفاء :-
· نص المادة 31/1 من القانون 49 لسنة 1977 والمقابلة لنص المادة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 قد جرى على أنه فى غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو إنتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
· إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفة بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ..... مما مفادة أن يتم التكليف بإحدى الطرق التى وردت بالنص سالف البيان .
( الطعن رقم 1139 لسنة 54 ق جلسة 17/12/1989 ) .
17-قابلية جزء من الأجرة للتقادم لا يرتب بطلان التكليف بالوفاء .
· تمسك الطاعنة بسقوط جزء من الأجرة المشار إليها بالتكليف بالتقادم الخمسى لا يترتب عليه بطلان هذا التكليف ذلك أن التقادم المسقط لا يتعلق بالنظام العام ويجوز لصاحب المصلحة النزول عنه بعد ثبوت الحق فيه وأوجب القانون على ذى المصلحة التمسك به لأعمال أثرة .. .ومن ثم فإنه لا يكون من شأن ترتيب هذا الأثر بتقرير سقوط جزء من دين الأجرة أى تأثير على ما تم من إجراءات إستوجب القانون إتخاذها قبل رفع دعوى بالإخلاء .
( الطعن 29 لسنة 56 ق جلسة 5/3/1987 ) .
18-الأجرة الواجب بيانها فى التكليف وجوب أن تكون محددة ولا تجاوز المستحق على المستأجر .
· مؤدى الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 – المنطبقة على واقعة النزاع – أن المشرع إعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً اساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخر فى الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع التكليف باطلاً بأن خلا من بيان الأجرة المتأخرة المستحقة والتى يستطيع المستأجر أن يتبين منها حقيقة المطلوب منه بمجرد إطلاعه على التكليف أو كان التكليف يتضمن المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبوله .
( الطعن رقم 1246 لسنة 59 ق جلسة 15/3/1990 ) .
19-كفاية أن تكون الأجرة الواردة بالتكليف هى الأجرة التى يعتقد المؤجر أن ذمة المستاجر مشغولة بها .
· إذا كان المقصود بالتكليف بالوفاء إعذار المستأجر بأداء المتأخر عليه من الأجرة فإنه يجب أن يذكر فيه مقدار الأجرة المطالب بها ، ويكفى أن يكون هو القدر الذى يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى لو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور فى التكليف ، ومن ثم فإن التكليف بأجرة مسددة لم يثبت علم المؤجر بهذا السداد ولم يقدم الطاعن ما يفيد هذا العلم فإن التكليف لا يقع باطلاً .
( الطعن رقم 267 لسنة 55 ق جلسة 25 /1/1990 )
20-وجوب ألا نجاوز الأجرة المطلوبة فى التكليف القدر المستحق على المستأجر ما لم تكن محل خلاف .
· مفاد نص الفقرة (أ) من المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع أعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسية لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخر فى الأجرة . فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ويشترط أن يبين فى التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة التى يطالب بها المؤجر حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه وإلا فلا ينتج التكليف أثرة إلا إذا لم تكن قيمة هذه الأجرة محل خلاف بين الطرفين فلا يشترط عندئذ بيانها والأصل أنه يجب ألا يتجاوز الأجرة المطلوبة فى التكليف ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر .
( الطعن رقم 319 لسنة 44ق جلسة 25/1/1978 س 29 ص 333 ) .
مع تحيات مكتب زهران للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة
tahazhran@gmail.com

الفرع الثالث المطالبة بالأجرة القانونية والزيادة الواردة عليها

الفرع الثالث
المطالبة بالأجرة القانونية والزيادة الواردة عليها
الأصل أن عدم وفاء المستأجر بالأجرة القانونية يخول للمؤجر – وفقاًً للقواعد العامة – طلب فسخ العقد مع التعويض وقد نصت المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على أنه :-
" لايجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو إنتهت المدة المتفق عليها :
(أ‌) ...............................
(ب‌)إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال 15 يوم من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية ...............
فإذا تكرر إمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال " .
ويتبين من هذا النص ضرورة أن يسبق طلب الإخلاء للتأخر فى سداد الأجرة تكليف المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة ومرور 15 يوم كاملة قبل رفع الدعوى وإلا كانت غير مقبولة شكلاً .
ونشير هنا إلى أن الإختصاص القضائى ينعقد فى هذه الدعاوى للمحكمة الإبتدائية بإعتبارها محكمة أول درجة أيا كانت قيمة الدعوى وتجدد الإشارة أخيراً إلى أنه يكفى أن تكون الأجرة الواردة بتكليف المؤجر للمستأجر بالوفاء هى الأجرة التى يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة بها فإذا ترتب على المنازعة فى قيمة الأجرة المطالب بها أن ثبت أن الأجرة المستحقة أقل مما ورد فى التكليف بالوفاء فلا يترتب على ذلك بطلان التكليف طالما يستند إدعاء المؤجر إلى أساس من الواقع أو القانون فقد قضى بأن " التكليف بالوفاء يعتبر شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة .... إلا أنه لما كان يقصد به إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه فإنه يكفى فيه أن يكون بالقدر الذى يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور بالتكليف . بمعنى أن التكليف بأجر متنازع عليه لا يقع باطلاً طالما يستند إدعاء المؤجر إلى أساس من الواقع والقانون .

مع تحيات مكتب زهران للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة

الفرع الثانى إستحقاق الزيادات ومدى جواز التنازل عنها بالإقرار

الفرع الثانى
إستحقاق الزيادات ومدى جواز التنازل عنها بالإقرار الصريح أو الضمنى
أولاً :- مواعيد إستحقاق الزيادة وسقوطها بالتقادم :-
لقد جاء نص المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 صريحا فى أن " ويسرى هذا التحديد إعتباراً من موعد إستحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون " وقد نشر هذا القانون بتاريخ 26/3/1997 بالجريدة الرسمية وأصبح معمولا به منذ هذا التاريخ فإذا كانت الأجرة تستحق مقدماً فى أول كل شهر إبريل سنة 1997 .
أما عن تقادم دين الأجرة ( وهو بالطبع يشتمل على الزيادة ) فقد نصت المادة 375/1 من القانون المدنى على أن " يتقاوم بخمس سنوات كل حق دورى متجدد ولو أقر به المدين كأجرة المبانى والأراضى الزراعية ومقابل الحكم وكالفوائد والإيرادات المترتبة والمهايا والأجور والمعاشات " .
وتبدأ المدة بالنسبة إلى كل قسط على حدى من تاريخ إستحقاقه .
ثانيا :- مدى جواز التنازل عن الزيادة صراحة أو ضمناً :-
- يثور التساؤل هنا حول ما إذا كانت الأجرة القانونية شاملة الزيادة أقل من القيمة الإيجارية الواردة بالعقد فهل يجوز للمستأجر أن يطالب بفارق الزيادة التى دفعها للمالك بدون وجه حق .
- سبق أن أوردنا أن هذه الزيادة المدفوعة تكون قد دفعت بغير وجه حق ونحيل فى ذلك إلى ما سبق ذكره
- ولكن التساؤل الذى يثور هنا هو مدى إمكانية تنازل المستأجر عن هذا الحق وهل يمكن أن يستفاد من السكوت الضمنى .
- غير أننا فى بادى الأمر نستبعد فرضاً لا يرد عليه هذا الخلاف هو فرض حصول الإتفاق على هذا التنازل فى عقد الإيجار ذاته إذ أن نزول المستأجر فى هذه الحالة عن حقه لا شك فى وقوعه باطلاً طبقاً لصريح نص المادة 25 من القانون 136 لسنة 1981 السابق الإشارة إليه .
- أما نقطة الخلاف فهى حالة نزول المستأجر عن هذا الحق بعد ثبوته سواء كان ذلك صراحة أو ضمناً .
- وتظهر أهمية هذه المسألة العملية فى الأحوال الكثيرة التى يسكت فيها المستأجر مدة طويلة عن إستعمال حقه فى طلب خفض الأجرة ثم ينشط فجأة لإستعماله فيعتبر فى هذه الحالة سكوته عن إستعمال الحق طوال هذه المدة نزولاً ضمنياً عنه أم لا يعتبر كذلك ؟ وإذا أمكن إعتباره نزولاً ضمنياً أيكون هذا النزول صحيحاً منتجاً أثره أم يقع باطلاً لا أثر له ويكون طلب خفض الأجرة مقبولاً فى أى وقت .
- لقد ثار الخلاف فى الفقه والقضاء حول جواز نزول المستأجر من حقه فى طلب خفض الأجرة إلى الحد القانونى وفى إسترداد ما دفعه زائداً على هذا الحد .
- ومن مطالعة هذه الآراء تبين أن الرأى الراجح فى هذه المسألة على أن سكوت المستأجر عن المنازعة فى القيمة الإيجارية – وإن كان لا يسقط حقه فى طلب خفض الأجرة – يعتبر قرينه قوية فى جانب المؤجر على نزول المستأجر عن هذا الحق وعلى عدم جدية المنازعة التى يثيرها بعد ذلك .
- فحسب المؤجر أن يتمسك بهذه القرينة حتى يكلف المستأجر عبء نفيها بأن يثبت سبباً معقولاً لسكوته عن المنازعة طوال هذه المدة ( كعدم علمه بالأجرة القانونية أو عدم حصوله على الدليل المثبت لها ...إلخ ) . فإذا عجز المستأجر عن هذا الإثبات أعتبر نازلاً عن حقه بناء على تلك القرينة التى لم يستطيع ضحدها ومتى إعتبر المستأجر نازلاً عن حقه لم تكن ثمة صعوبة فى إعتبار هذا النزول صحيحاً بإعتباره وارداً على حق مالى يخص المستأجر وحده ولا يتعلق بالنظام العام فى شئ

كتـــاب الايجــارات المبحث الثانى الفرع الاول

الفرع الأول
حكم وماهية الزيادات الواردة على الأجرة القانونية
ونوجزها هنا القول فى أنه قد ورد نص المادة 3 من القانون 6 لسنة 1997 واضحاً فى إدخال هذه الزيادات ضمن الأجرة القانونية المستحقة بأن نص على أن " تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكن المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع ............" .
ويتضح من هذا النص أن تلك الزيادات هى جزء لا يتجزأ من الأجرة القانونية وبالتالى تأخذ نفس حكمها من حيث إستحقاقها وإلتزام المستأجر بأدائها فى موعدها ويترتب على التأخر فى أدائها نفس الآثار التى تترتب على التأخر فى أداء الأجرة وما يترتب على ذلك من حقوق للمؤجر كالحق فى الحبس والحق فى رفع دعوى الإخلاء .

الفرع التاسع وتشمل ملاحظات على جميع الأفرع السابقة

الفرع التاسع
مسائل متنوعة
وتشمل ملاحظات على جميع الأفرع السابقة
أولاً :- إستمرار زيادة 10% بصفة دورية ومركبة :-
نصت المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 فى نقرتها الأخيرة على أنه :- " ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن آنفة الذكر " .
وبالتالى يجب أن نراعى أنه بعد حساب الأجرة المستحقة عن شهر إبريل 1997 وهى أول أجرة تستحق بعد تاريخ العمل بهذا القانون تستمر الزيادة بنسبة 10% من أخر أجرة مستحقة فى نفس الموعد من الأعوام التالية أى فى تاريخ الإستحقاق للعام التالى فى إبريل 1998 وهكذا بصفة دورية مركبة دون توقف .
ثانياً :- حكم القرى فى قوانين الإيجارات الإستثنائية المتعاقبة وهل تطبق عليها قواعد التخفيض والزيادات أم لا :-
- تجدر بنا الإشارة هنا إلى أن قوانين الإيجارات الإستثنائية المتعاقبة كانت دائماً ما تخرج القرى من نطاق تطبيقيها المكانى كقاعدة عامة . ثم تعطى لكل محافظ الحق فى إدخال ما يراه من قرى فى نطاق تطبيق هذه القوانين بإقتراح يقدمه إلى الوزير المختص الذى يقوم بإصدار قراره بمد نطاق سريان القانون الإستثنائى على هذه القرى ويتضح ذلك من نص المادة الأولى من القانون 121 لسنة 1947 وكذلك نص المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 والذى جاء به .
" فيما عدا الأراضى الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على إختلاف أنواعها ....وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبره مدناً ...
ويجوز بقرار من وزير الإسكان والتعمير من نطاق سريان أحكامه كلها أو بعضها على القرى بناء على إقتراح ..." .
وعلى ذلك فإنه يتضح أن القاعدة هى خروج القرى من نطاق تطبيق القوانين الإستثنائية ( وهذا بالطبع يشمل التحديد القانونى للأجرة ) وأن الإستثناء هو خضوعها لهذه القوانين إذا صدر لها قرار من الوزير المختص .
وبالبناء على ذلك يكون من واجب الراغب فى تحديد الأجرة القانونية لمكان ما يقع فى قرية ما أن يبحث إن كانت هذه القرية قد مد إليها سريان القوانين الإستثنائية أم لا . فإن كان قد مد إليها فهنا يكون عليه تطبيق القواعد السابق بيانها بهذا المؤلف . وإن لم يكن فهنا تكون أجرتها حرة خاضعة للقواعد العامة التى تطلق الحرية لطرفى التعاقد للإتفاق على الأجرة .
ويرجع فى تحديد ذلك إلى الجداول المرفقة بدواوين المحافظات والتى يرد بها القرى المشمولة بأحكام تحديد الأجرة .
ثالثا :- ملاحظات على الزيادات الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 :-
1- أنى المشرع بطريقة مختلفة فى حساب الزيادة الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 عن باقى القوانين وكذلك مختلفة عن القانون الجديد 6 لسنة 1997 . حيث جعل حساب الزيادة الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 على أساس نسبة من الأجرة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات وقت الإنشاء فقد نصت المادة 7 منه على أن " تزداد فى أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن ... بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذه أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة فى ذات وقت الإنشاء ..." .
فى حين أن القانون الجديد 6 لسنة 1997 جعل أساس حساب الزيادة هو الأجرة القانونية حيث نصت
المادة الثالثة منه على أن " تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة بغير أغراض السكن بواقع ...." .
2- أن الزيادات المنصوص عليها بالمادة 7 والمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 إنما تسرى على جميع فئات المبانى التى تم إنشاؤها قبل 9/9/1977 وبغض النظر عن تاريخ عقود الإيجار المبرمة على تلك المبانى ما دامت قد أبرمت قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 أى قبل 30/1/1996 .
3- يكون حساب الزيادات الواردة بالمادة السابقة من القانون 136/1981 على أساس ضرب نسبة الزيادة الواردة بالمادة فى الخمس سنوات التى نصت عليها المادة الثانية من هذا القانون فى فقرتها الثانية بأن " وتقف هذه الزيادة عند إنقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ إستحقاق أول زيادة " وهذا هو ما إتبعناه فى الأمثلة العملية الواردة بكل حالة .
4- ورد بالمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 النص على أنه :-
" فى الأحوال التى يتم فيها تغيير إستعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزداد الأجرة القانونية بنسبة :-
· 200% للمبانى المنشأة قبل أول يناير 1944 .
· 100% للمبانى المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 .
· 75% للمبانى المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 .
· 50% للمبانى المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سبتمبر 1977 .
وفى حالة التغيير الجزئى للإستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها ..." .
ونتناول هنا هذا النص من حيث إثارة التى تمس موضوعنا " الأجرة القانونية ":-
أ – فالنص قد جاء صريحا فى أن الزيادات الواردة به لا تطبق إلا فى الأحوال التى يتم فيها تغيير إستعمال العين إلى غير أغراض السكن :
ب- يلاحظ أن المشرع هنا لم يجعل الزيادات نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة فى ذات وقت الإنشاء كما فى المادة السابعة بل جعلها على أساس نسبة من الأجرة القانونية وبالتالى فهذه الزيادات تحتسب من واقع أجرة الأساس الخاصة بكل فئة من الفئات كما سبق بيانه .
ج- تطبق تلك الزيادات على العقارات الواردة بنص المادة حسب تاريخ إنشائها بغض النظر عن تاريخ عقود الإيجار المبرمة على تلك المبانى ما دامت قد أبرمت قبل العمل بالقانون 4 لسنة 1996 أى قبل 30/1/1996 .
د- يلاحظ أخيراً أن تلك الواردة بالفقرة الأخيرة وهى نسبة ال50% تشمل جميع العقارات التى تنشأ منذ 9 سبتمبر 1977 دون تحديد لتاريخ إنشاء معين وبالتالى فهى تطبق على جمع المبانى التى تنشأ من هذا التاريخ وحتى صدور القانون 4 لسنة 1996 أى حتى 30/1/1996 والذى نص فى مادته الأولى على إلغاء القوانين الإستثنائية ومنها القانون 136 لسنة 1981 .
رابعاً :- الزيادات الواردة على الأجرة القانونية وعلاقتها بالأجرة الإتفاقية :-
بيناً فيما سبق مفهوم الأجرة القانونية التى عول عليها القانون الجديد فى حساب الزيادات الواردة به وبينا كيفية حسابها فى ظل قوانين إيجار الأماكن الإستثنائية وبينا أثار تلك القوانين على الأجرة سواء بالزيادة أو بالخفض . وبقى هنا أن يوضح ما ورد بالمادة 25 من القانون 136 لسنة 1981 من أنه " يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر ......." .
ويترتب على هذا النص ما يلى :-
1- الأجرة المستحقة تكون هى الأجرة القانونية مضافاً إليها الزيادات الواردة عليها طبقاً للقانون وليست الأجرة الواردة فى العقد ( الإتفاقية ) .
2- يلتزم المستأجر بأداء الأجرة القانونية والزيادات الواردة عليها طبقاً للقانون حتى ولو زادت عن الأجرة الواردة بالعقد .
3- قد يحدث أن تكون الأجرة القانونية بعد إضافة الزيادات الواردة عليها قانوناً أقل من القيمة الإيجارية الواردة بالعقد ( كما ورد ببعض الأمثلة العملية . راجع ) ففى هذه الحالة يكون المستأجر ملزماً بأداء الأجرة القانونية وليست الأجرة الإتفاقية ويلزم المالك برد فرق الزيادات التى يكون قد تقاضاها من المستأجر بالمخالفة . وذلك طبقاً لنص الفقرة الأخيرة من تلك المادة إذ تنص على أنه .
" وفى جميع الأحوال يلزم كل من يحصل على مبالغ بالمخالفة لأحكام تلك القوانين بأن يردها إلى من آداها ..." .
4- وأخيراً تجدر الإشارة هنا إلى أن عبء الإثبات يقع على من يدعى أن القيمة الإيجارية المحددة بالعقد تخالف الأجرة القانونية المستحقة ويكون إثبات ذلك بكافة طرق الإثبات كما أسلفنا .

مع تحيات مكتب زهران للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة

الفرع الثامن المبانى المنشأة من 30/7/1981 وحتى 30/1/1996

الفرع الثامن
المبانى المنشأة من 30/7/1981 وحتى 30/1/1996
وهذه الفئة من المبانى تخضع فى تحديد أجرتها لأحكام القانون 136 لسنة 1981 والمعمول به إعتباراً من 30/7/1981 والذى ينص فى مادته الأولى على أن :-
" فيما عدا الإسكان الفاخر . لايجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكن إعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على ....." .
ويتبين من مفهوم المخالفة لهذا النص الحقائق الآتية :-
1- الأماكن المعدة لغير أغراض السكن من هذه الفئة من المبانى لا تخضع فى تحديد أجرتها لأى قيد بل هى تخضع لإتفاق المتعاقدين بحيث أن المشرع قد أطلقها فى حين أنه قيد بهذا النص الأماكن المعدة لأغراض السكن والتى جعلها خاضعة لتقدير اللجان كما هو واضح من نص المادة .
2- أن هذه الفئة من المبانى لا ينطبق عليها أية زيادات قديمة حتى الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 . فقط تطبق عليها الزيادة الواردة بالقانون الجديد 6 لسنة 1997 .
3- تسرى أحكام هذه المادة على تلك الفئة من المبانى بغض النظر عن تاريخ التعاقد الوارد عليها إعتباراً من تاريخ إنشاءها وحتى 30/1/1996 .
( مثال عملى )
عقار :- منشأ فى الفترة من 30/7/1981 وحتى 30/1/1996 .
عقد إيجار:- مبرم فى أى فترة من تاريخ الإنشاء وحتى 30/1/1996 بأجرة شهرية 100 جنيه .
ملحوظة :- لا داعى هنا للبحث عن الأجرة المربوطة بالعوايد .
فى هذا المثال يكون حساب الأجرة والزيادات الواردة عليها كما يلى :-
- الأجرة الواردة بالعقد 100 جنيه .
- تضاف إليها الزيادة الواردة بالقانون الجديد 6 لسنة 1997 وهى 10% بواقع عشرة جنيهات زيادة فتكون 100 + 10 = 110 جنيه ( وتلك هى الأجرة المستحقة فى إبريل سنة 1997 ) .

الفرع الثامن المبانى المنشأة من 9/9/1977 وحتى 29/7/1981

الفرع السابع
المبانى المنشأة من 9/9/1977 وحتى 29/7/1981
وهذه الفقه من المبانى تخضع فى تحديد أجرتها لأحكام القانون 49 لسنة 1977 والمعمول به إعتباراً من 9/9/1977 والذى ينص فى المادة 12 منه على أن .
" تتولى تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون وتوزيعها على وحداته لجان يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص ........." .
ويتبن من مطالعة أحكام هذا القانون الحقائق الآتية :-
1- تسرى هذه الأحكام على تلك الفئة من المبانى بغض النظر عن تاريخ التعاقد الوارد عليها إعتباراً من تاريخ إنشائها وحتى 30/1/1996 .
2- أن القانون 136 لسنة 1981 لم يشمل فى أحكام الزيادة الواردة به هذه الفئة من المبانى .
3- أجرة الأساس لتلك الفئة كما هو واضح بالمادة 12 من القانون 49 لسنة 1977 هى الأجرة التى تحددها اللجنة المشار إليها فى هذا القانون .
4- لا يأخذ بالأجرة الواردة بالعقد بالنسبة لهذه الفئة من المبانى إلا فى حالة عدم وجود قرار اللجنة المشار إليها أو تعذر إثباته أو بطلانه . فعندئذ تكون الأجرة الواردة بالعقد هى أجرة الأساس .
5- وبعد تحديد أجرة الأساس على النحو المتقدم تضاف إليها الزيادة الواردة بالقانون الجديد 6 لسنة 1997 وهى فى هذه الحالة 10% .
( مثال عملى )
عقار:- منشأ فى الفترة من 10/9/1977 حتى 29/7/1981 .
عقد إيجار:- مبرم فى أى فترة من تاريخ الإنشاء وحتى 30/1/1996 بأجرة شهرية 50 جنيه مثلاً .
ملحوظة :- لا داعى هنا لمعرفة الأجرة المربوطة بالعوايد .
فى المثال يكون حساب الأجرة والزيادات الواردة عليها كما يلى :-
- إذا ثبت أن قرار لجنة تحديد الإنجازات هو مبلغ 50 جنيه فتكون هى أجرة الأساس .
- ثم تضاف إليها الزيادة الواردة بالقانون الجديد 6 لسنة 1997 وهى 10% بواقع 5 جنيه زيادة فتكون 50 + 5 = 55 وتلك هى الأجرة المستحقة عن شهر إبريل 1997 .

الفرع السادس

الفرع السادس
المبانى المنشأة منذ 18/8/1969 وحتى 9/9/1977
وهذه الفئة من المبانى تخضع فى تحديد أجرتها لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 بمقتضى المادة 8/1 والمادة العاشرة منه كالآتى :-
تنص المادة8/1 من القانون 52 لسنة 1969 على أن .
" تشكل لجان تقدير الأجرة المنصوص عليها من المحافظ المختص من إثنين من المهندسين وأحد العاملين من المختصين بربط أو تحصيل الضريبة على العقارات المبينة وعضوين يرشحهما الإتحاد الإشتراكى العربى يكون إحدهما من بين ملاك العقارات المبينة أو القرية وتكون رئاستها للأقدم من المهندسين " .
وتنص المادة العاشرة من هذا القانون على أن :-
" تقدر أجرة المبنى على الأسس الآتية :-
(أ‌) صافى عائدا إستثماراً العقار بواقع 5% من قيمة الأرض والمبنى ........
(ب) .................. (ج)......................" .
ويتبين من هذا النص الحقائق الآتية :-
1- يسرى هذا التحديد الوارد بالمادة على تلك المبانى بغض النظر عن تاريخ التعاقد الوارد عليها إعتباراً من تاريخ التعاقد الوارد عليها إعتباراً من تاريخ إنشائها وحتى 30/1/1996 .
2- أجرة الأساس هنا محددة بأمر واحد وهو تقدير اللجنة المشار إليها بالقانون وهذا التقدير الأخير هو وحدة الواجب أعماله كأجرة أساس .
3- لا يأخذ بالأجرة الواردة بالعقد بالنسبة لهذه الفئة من المبانى إلا فى حالة عدم وجود قرار اللجنة المشار إليها أو تعذر إثبات أو بطلانه . فعندئذ تكون الأجرة الواردة بالعقد هى أجرة الأساس .
4- وبعد تحديد أجرة الأساس لتلك الفئة من المبانى على النحو المتقدم نقوم بإضافة الزيادة الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 وهى بالنسبة لهذه الفئة نسبة 50% من واقع الأجرة الواردة بالعوايد وقت الإنشاء إن كان المبنى منشأ فى الفترة من 18/8/1969 حتى 6 أكتوبر سنة 1973 .
ونسبة 25% من واقع الأجرة الواردة بالعوايد وقت الإنشاء إن كان المبنى منشأ فى الفترة من 7 أكتوبر سنة 1973 وحتى 9/9/1977.
ثم بعد ذلك تضاعف هذه الأجرة طبقا للقانون الجديد 6 لسن’ 1997 أربعة أمثال فى المبانى المنشأة من 18/8/1969 حتى 16 أكتوبر سنة 1973 وثلاثة أمثال فى المبانى المنشأة من 7 أكتوبر سنة 1973 وحتى 9/9/1977 .
( مثال عملى رقم : 1 )
عقار : منشأ فى الفترة من 18/8/1969 وحتى 6 أكتوبر 1973 .
عقد إيجار:- مبرم فى فترة من تاريخ الإنشاء وحتى 30/1/1996 بأجرة شهرية 50 جنيه مثلاً .
الأجرة بالعوايد وقت الإنشاء :- 15 جنيه .
فى هذا المثال يكون حساب الأجرة والزيادات الواردة وعليها كما يلى :-
- فإذا كان هناك قرار لجنة وكان قرار اللجنة هو مبلغ 25 جنيه فتكون هى أجرة الأساس .
- ثم نضيف إليها الزيادات المقررة بالقانون 136 لسنة 1981 وهى هنا 50% من واقع الأجرة الواردة بالعوايد وقت الإنشاء أى 15 جنيه × 50% = 750 قرشاً زيادة تضاف للأجرة الواردة بقرار اللجنة فتكون 750 قرشا + 25 جنيه = 32,5 ( إثنان وثلاثون جنيهاً وخمسون قرشاً )
- ثم تضاعف أربعة أمثال طبقاً للقانون الجديد 6 لسنة 1997 فتكون 32,5 × 4 = 130 جنيه .
( مثال عملى رقم : 2 )
عقار : منشأ فى الفترة من 7 أكتوبر 1973 وحتى 9/9/1977 .
عقد إيجار:- مبرم فى أى فترة من تاريخ الإنشاء وحتى 30/1/1996 بأجرة شهرية 50 جنيه مثلاً .
الأجرة بالعوايد وقت الإنشاء 20 جنيه .
فى هذا المثال يكون حساب الأجرة والزيادات الواردة عليها كما يلى :-
- إذا ثبت أن قرار لجنة تحديد الإيجارات هو مبلغ 30 جنيه فتكون هى أجرة الأساس .
- ثم يضاف إليها الزيادة المقررة بالقانون 136 لسنة 1981 وهى فى هذه الحالة 25% من واقع الأجرة الواردة بالعوايد وقت الإنشاء ( وليست 50% كما هو فى المثال السابق ) أى 20 جنيه × 25% = 5 جنيهات زيادة تضاف إلى أجرة الأساس فتكون 30 جنيه + 5 جنيه = 35 جنيه .
- ثم تضاعف هذه القيمة طبقاً للقانون الجديد رقم 6 لسنة 1997 وهى فى هذه الحالة ثلاثة أمثال ( وليست أربعة أمثال كما فى المثال السابق ) فتكون 35× 3 = 105 جنيها ( تلك هى الأجرة المستحقة عن شهر إبريل 1997 ) هذا ويراعى أنه فى حالة تعذر إثبات وجود قرار لجنة أو عدم وجوده فإن العبرة تكون بالقيمة الإيجارية الواردة بالعقد وعلى من يدعى خلاف ذلك تحمل عبئ الإثبات .

الفرع الخامس

الفرع الخامس
المبانى المنشأة منذ 5/11/1961 حتى 18/8/1969
وهذه الفئة من المبانى تخضع فى تحديد أجرتها لأحكام القانون 46 لسنة 1962 والمعمول به إعتباراً من 5 فبراير 1962 ثم لأحكام القانون 7 لسنة 1965 كما يلى :-
أولاً :- تنص المادة الأول من القانون 46 لسنة 1962 على ما يأتى :-
" تحدد إيجارات الأماكن المعدة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض والتى تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليها وقفاً لما يأتى :-
(أ) ......................... (ب) ........................"
"وتسرى أحكام هذا القانون على المبانى التى لم تؤجر أو تشغل لأول مرة حتى تاريخ العمل بالقانون 168 لسنة 1961 المشار إليه "
وتقضى الفقرة السادسة من المادة الرابعة من القانون 46 لسنة 1962 على ما يلى :-
" يجوز للمالك قبل صدور قرار اللجنة بتحديد الإيجار وتوزيعه أن يؤجر المبنى كله أو بعضه على أن يسرى قرار اللجنة بأثر رجعى من بدء تنفيذ عقد الإيجار " .
" تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 والتى لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه وتعتبر الأجرة المخففة طبقاً للفترة السابقة تحديداً نهائياً للقيمة الإيجارية ويسرى بأثر رجعى من بدء تنفيذ عقد الإيجار " .
" وبالنسبة لأماكن التى يكون قد تم تقدير قيمتها الإيجارية تقديراً نهائية غير قابل للطعن فيه تعدل هذه القيمة على أساس الأجرة المخفضة طبقاً لحكم هذه المادة أو طبقاً للتقدير الذى تم وفقاً لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 أيهما أقل وذلك إعتباراً من الأجرة المستحقة عن شهر مارس سنة 1965 " .
ونخلص من هذا النص إضافة لما سبق ذكره بالحقائق الآتية :-
1- أن المبانى الخاصة بتلك الفئة تنقسم إلى جزئين من حيث تحديد أجرتها :-
أ‌- جزء يشمل المبانى المنشأة منذ 5/11/1961 حتى 1/3/1965 ( وهو تاريخ العمل بالقانون 7/1965 وهذا الجزء حكم أجرته هى الأجرة الواردة بالعقد مخفضة بنسبة 35% أو الأجرة التى حددتها اللجنة .
ويتبن من هذين النصين الحقائق الآتية :-
1- تسرى هذه الأحكام على تلك الفئة من المبانى بغض النظر عن تاريخ التعاقد الوارد عليها إعتباراً من تاريخ إنشائها وحتى نهاية 30/1/1996 .
2- تسرى هذه الأحكام أيضاً على جميع المبانى السابقة والمنشأة فى أى تاريخ سابق على العمل بهذا القانون ما دامت لم يتم تأجيرها إلا بعد 5 نوفمبر سنة 1961 ولأول مرة .
وقد سبق الإشارة إلى ذلك عند شرح كل فئة من المبانى السابقة .
3- أجرة الأساس فى هذا القانون هى الأجرة التى تحددها لجان تقدير الإيجارات التى نص عليها هذا القانون
والتى وضع لها أسس معينة للتقدير وهو أسلوب جديد فى تحديد أجرة العقارات لم يتبعه المشرع فى
التشريعات السابقة عليه فلم يحدد شهر معين ولا نسبة معينة بل أحال فى تحديد الأجرة إلى اللجنة
المشار إليها .، والتى يكون قرارها هو أجرة الأساس لهذه الفئة .
ثانياً :- نص القانون 7 لسنة 1965 فى مادته الثانية على ما يلى :-
نهائياً أيهما أقل فإن لم يكن هناك قرار للجنة تقدير الإيجارات كانت الأجرة هى الأجرة الواردة بالعقد مخفضة بنسبة 35 % .
ب‌- جزء يشمل المبانى المنشأة من 1/3/1965 وحتى نهاية هذه الفئة فى 18/8/1969 :-
وهذا الجزء تكون أجرته هى الأجرة التى حددتها لجنة تحديد الإيجارات الواردة بالقانون 46 لسنة 1962 فإن لم يكن هناك قرار لجنة أو تعذر إثباته كانت أجرته هى الأجرة الواردة بالعقد .
2- بعد الإنتهاء من تحديد أجرة الأساس لتلك الفئة من المبانى حسب التقسيم السابق نقوم بإضافة الزيادة الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 ثم نضيف الزيادات الواردة بالقانون الجديد 6 لسنة 1997 وهى فى هذه الفئة أربعة أمثال .
( مثال عملى رقم : 1 )
عقار :- منشأ فى الفترة من 5/11/1961 وحتى 1/3/1965 .
عقد إيجار :- مبرم فى أى فترة من تاريخ الإنشاء وحتى 30/1/1996 بأجرة شهرية 50 جنيه مثلاً .
الأجرة بالعوايد وقت الإنشاء : 10 جنيه مثلاً .
- فى هذا المثال يكون حساب الأجرة القانونية والزيادات الواردة عليها كالآتى :-
- إذا ثبت أن هناك قرار نهائياً بشأن تحديد الأجرة من اللجنة المشار إليها بالقانون وكان هذا التقدير 20 جنيه مثلاً فإننا فى هذه الحالة سنأخذ بقرار اللجنة لأنه يكون أقل من الأجرة الواردة بالعقد مخفضة بنسبة 35% حيث أن هذه الأخيرة تكون 50 – 17,50 ( نسبة ال 35% ) = 32,5 جنيه وبالتالى تكون الأجرة الأقل هى الأجرة الواردة بتحديد اللجنة ( 20 جنيه ) .
- ثم يضاف إليها الزيادة الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 والتى هى فى هذه الحالة 50% من الأجرة الواردة بالعوايد بواقع 5 جنيه زيادة تضاف للأجرة الأساسية فتكون 20+5 =25 جنيه .
- ثم تضاعف طبقاً لأحكام القانون الجديد 6 لسنة 1997 وهى فى هذه الحالة أربعة أمثال فتكون 25×4= 100 جنيه ( وهذه هى الأجرة المستحقة عن شهر إبريل 1997 ) .
- هذا مع ملاحظة أنه إذا كانت الأجرة الواردة بالعقد مخفضة بنسبة 35% أقل من تقدير اللجنة تعين الأخذ بالأجرة الواردة بالعقد مخفضة بنسبة ال35% وتكون هى أجرة الأساس ويتم حسابها بنفس الطريقة السابق بيانها فى هذا المثال .
( مثال عملى رقم 2 )
عقار : منشأ فى الفترة من 1/3/1965 حتى 18/8/1969 .
عقد إيجار : مبرم فى أى فترة من تاريخ الإنشاء وحتى 30/1/1996 بأجرة شهرية 50 جنيه مثلاً .
الأجرة بالعوايد وقت الإنشاء :- 10 جنيه مثلاً .
فى هذا المثال يكون حساب الأجرة القانونية والزيادات الواردة عليها كالآتى :-
- إذا كان هناك قرار للجنة تقدير الإيجارات وكانت الأجرة المحددة فيه هى 20 جنيه مثلاً فإننا فى هذه الحالة ستأخذ بقرار اللجنة مباشرة ولا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد .
- ثم يضاف إليها الزيادة الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 وهى هنا 50% من واقع الأجرة الواردة بالعوايد وقت الإنشاء أى 10 جنيه × 50% = 5 جنيه زيادة تضاف للأجرة السابقة فتكون 5+20 = 25 جنيه .
- ثم تضاعف أربعة أمثال طبقاً للقانون الجديد 6 لسنة 1997 فتكون 25 × 4 = 100 جنيه ( وهذه هى الأجرة المستحقة عن شهر إبريل سنة 1997 )
- هذا مع ملاحظة أنه لا يعتد بالأجرة الواردة بالعقد فى هذه الحالة إلا عند عدم وجود قرار لجنة تقدير الإيجارات أصلاً أو عدم اللجوء إليها . ففى هذه الحالة نأخذ بالأجرة الواردة بالعقد ثم يتم حسابها بنفس الطريقة السابق بيانها فى هذا المثال .

الفرع الرابع

المبانى المنشأة منذ 12/6/1958 وحتى 5/11/1961 وهذه الفئة من المبانى تخضع فى تحديد أجرتها لأحكام القانون رقم 168 لسنة 1961 والمعمول به إبتداء من 5 نوفمبر سنة 1961 ثم لأحكام القانون رقم 7 لسنة 1965 وذلك كالآتى :- أولاً :- تنص المادة 5 مكرراً (5) المضافة بالقانون 168 لسنة 1961 وهى تكاد وتكون مطابقة للمادة 5 مكرر (4) المضافة بالقانون رقم 55 لسنة 1958 السابق الإشارة إليه وتنص على ما يلى :- " تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن التى أنشئت بعد العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 المشار إليه وذلك إبتداء من الأجرة المستحقة عن الشهر التالى لتاريخ العمل بهذا القانون " . " والمقصود بالأجرة الحالية فى أحكام هذه المادة الأجرة التى كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون أو الأجرة الواردة فى عقد الإيجار أيهما أقل " . " وإذا كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيره يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة على أساس أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون ...". ويتبين من هذا النص الحقائق الآتية :- - يسرى هذا التحديد الوارد بالمادة السابقة على تلك الفئة من المبانى بغض النظر عن تاريخ التعاقد الوارد عليها إعتباراً من تاريخ إنشائها وحتى 30/1/1996 . - أجرة الأساس هنا تكاد تكون هى نفس التحديد الوارد بالفئة السابقة ولكن يلاحظ أن السنة السابقة هنا يتم حسابها من تاريخ العمل بهذا القانون أى من 5 نوفمبر سنة 1961 . أى أن أجرة الأساس هنا هى الأجرة التى كان يدفعها المستأجر فعلاً خلال سنة سابقة على 5 نوفمبر سنة 1961 أو الأجرة الواردة بالعقد أيهما أقل مخفضة بنسبة 20% . - الأصل هو الأخذ بالأجرة الواردة بالعقد وعلى من يدعى أنها تزيد على الأجرة التى كانت تدفع خلال سنة قبل 5 نوفمبر سنة 1961 أن يثبت ذلك بكافة طرق الإثبات . ثانياً :- وبعد تحديد أجرة الأساس الواردة بهذا القانون مخفضه بنسبة 20% نقوم بعد ذلك بتخفيضها بنسبة 20% مرة أخرى طبقاً للمادة الأولى من القانون 7 لسنة 1965 السابق ذكرها . أى أننا نخفضها بنسبة 40% إجمالاً وتكون بعد ذلك هذه هى أجرة الأساس تزاد عليها الزيادات الواردة بالقانون رقم 136 لسنة 1981 ثم الزيادات الواردة بالقانون الجديد رقم 6 لسنة 1997 وهى فى هذه الفئة أيضاً خمسة أمثال . ( مثال عملى ) عقار : منشأ فى الفترة من 12/6/1958 وحتى 5/11/1961 . عقد إيجار : مبرم فى أى فترة من تاريخ الإنشاء وحتى 30/1/1996 بأجرة شهرية 50 جنيه مثلاً . الأجرة بالعوائد وقت الإنشاء :5 جنيه مثلاً . فى هذا المثال يكون حساب الأجرة القانونية والزيادات الواردة عليها كالآتى :- - إذا أمكن إثبات أجرة الأساس ( أجرة سنة سابقة على العمل بهذا القانون 5/11/1961 أو أجرة العقد أيهما أقل ) وكانت مثلا 20 جنيه فنقوم بتخفيضها بنسبة 40% بواقع 8 جنيه فتكون الأجرة 12 جنيه . - ثم يضاف إليها الزيادة الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 وهى هنا 100% من واقع الأجرة الواردة بالعوايد وقت الإنشاء أى 5 جنيه × 100% = 5 جنيه زيادة تضاف للأجرة السابقة فتكون 5+12=17 جنيه ( سبعة عشر جنيهاً ) ثم تضاعف خمسة أمثال طبقا للقانون الجديد 6 لسنة 1997 فتكون 17 جنيه ×5= 85 جنيه ( خمسة وثمانون جنيهاً ) ( هى الأجرة المستحقة عن شهر إبريل سنة 1997 ) . - هذا إذا أمكن إثبات أجره الأساسى الواردة بهذا القانون فإذا تعذر ذلك كانت الأجرة الواردة بالعقد هى أجرة الأساس ويتم حسابها بنفس الطريقة السابق بيانها فى هذا المثال . ملحوظة هامة :- تجدر الإشارة هنا إلى أنه فى حالة ما إذا كان تأجير هذه الفئة من المبانى لم يتم إلا بعد 5 نوفمبر سنة 1961 ولأول مرة . فإن تحديد أجرتها يخضع لأحكام المادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 ويأخذ حكم المبانى الواردة بالفرع الخامس من هذا المؤلف ( راجع ) .

الفرع الثالث

الفرع الثالث
المبانى المنشأة منذ 18/9/1952 وحتى 12/6/1958 وهذه الفئة من المبانى تخضع فى تحديد أجرتها لأحكام القانون رقم 55 لسنة 1958 والصادر فى 12/6/1958 ثم لأحكام القانون رقم 7 لسنة 1965 وذلك كالآتى :- أولا :- تنص المادة 5 مكرراً (4) المضافة بالقانون 55 لسنة 1958 على ما يلى :- " تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن التى أنشئت منذ 18 سبتمبر سنة 1952 وذلك إبتداء من الأجرة المستحقة عن شهر يوليو سنة 1958 " . " والمقصود بالأجرة الحالية فى أحكام هذه المادة . الأجرة التى كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون . أو الأجرة الواردة فى عقد الإيجار أيهما أقل " . " وإذا كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيره يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة على أساس أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون ...". ويتبين من هذا النص الحقائق الآتية :- - يسرى هذا التحديد الوارد بالمادة على تلك الفئة من المبانى بغض النظر عن تاريخ التعاقد الوارد عليها إعتباراً من تاريخ إنشائها وحتى 30/1/1996 . - أجرة الأساس هنا تختلف عن الفئتين السابقتين فليست هى أجرة شهر إبريل أو سبتمبر بل هى الأجرة التى كان يدفعها المستأجر فعلاً خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون وهو 12/6/1958 أو الأجرة الواردة بالعقد أيهما أقل مخفضة بنسبة 20% . - الأصل هو الأخذ بالأجرة الواردة بالعقد وعلى من يدعى أنها تزيد على الأجرة التى كانت تدفع خلال سنة قبل 12/6/1958 أن يثبت ذلك بكافة طرق الإثبات . ثانياً :- وبعد تحديد أجرة الأساس الواردة بهذا القانون مخفضة بنسبة 20% نقوم بعد ذلك بتخفيضها بنسبة 20% مرة أخرى طبقاً للمادة الأولى من القانون 7 لسنة 1965 السابق ذكرها أى أننا نخفضها بنسبة 40% إجمالاً وتكون بعد ذلك هذه هى أجرة الأساس تزاد عليها الزيادات الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 ثم الزيادات الواردة بالقانون الجديد رقم 6 لسنة 1997 وهى فى هذه الفئة خمسة أمثال . ( مثال عملى ) عقار :- منشأ فى الفترة من 18/9/1952 وحتى 12/6/1958 . عقد إيجار :- مبرم فى أى فترة من تاريخ الإنشاء وحتى 30/1/1996 بأجرة شهرية 50 جنيه مثلا . الأجرة بالعوايد وقت الإنشاء :- 5 جنيه مثلا . فى هذا المثال يكون حساب الأجرة القانونية والزيادات الواردة عليها كالآتى :- - إذا أمكن إثبات أجرة الأساس ( أجرة سنة سابقة على العمل بالقانون 12/ 6/1958 أو أجرة العقد أيهما أقل ) وكانت مثلا 10 جنيه . فإننا نقوم بتخفيضها بنسبة 40% بواقع 4 جنيه فتكون الأجرة 6 جنيه . - ثم يضاف إليهما الزيادة الواردة بالقانون 136/1981 وهى هنا 100% من واقع الأجرة الواردة بالعوايد وقت الإنشاء أى 5 جنيه × 100% = 5 جنيه زيادة تضاف للأجرة السابقة فتكون 5+6 =11 جنيه . - ثم تضاعف خمسة أمثال طبقاً للقانون الجديد 6 لسنة 1997 فتكون 11 جنيه ×5 = 55 جنيه ( هى الأجرة المستحقة عن شهر إبريل 1997 ) . - هذا إن أمكن إثبات أجرة الأساس الواردة بهذا القانون فإذا تعذر ذلك كانت الأجرة الواردة بالعقد هى أجرة الأساس ويتم حسابها بنفس الطريقة السابق بيانها فى المثال . ملحوظة هامة :- تجدد الإشارة هنا إلى أنه فى حالة ما إذا كان تأجير هذه الفئة من المبانى لم يتم إلا بعد 5 نوفمبر سنة 1961 ولأول مرة فإن تحديد أجرتها يخضع لأحكام المادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 ويأخذ حكم المبانى الواردة بالفرع الخامس من هذا المؤلف .

المبحث الثانى الفرع الثانى

المبانى المنشأة منذ أول يناير 1944 وحتى 18/9/1952 وتلك الفئة من المبانى تخضع فى أحكام تحديد أجرتها القانونية – كما هو متقدم – لأحكام القانونين رقم 199 لسنة 1952 و7 لسنة 1965 وذلك كالآتى :- أولاً :- حدد المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 فى مادته الخامسة مكررا (1) الأجرة القانونية لتلك الفئة من المبانى بان نص على أن :- " تخفض بنسبة 15% الأجور المستحقة عن شهر أكتوبر سنة 1952 " . ونص فى مادته الخامسة مكرر ( 2 ) على أن :- " تكون الأجرة بالنسبة للأماكن المذكورة فى المادة السابقة إذا لم يكن قد سبق تأجيرها على أساس أجرة المثل عند العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15% " . وعلى ذلك فقد وضع المشرع حداً أقصى لأجرة الأماكن المذكورة فى هذه المادة هو الأجرة التى كانت مؤجرة بها وقت صدور المرسوم بقانون 199 لسنة 1952 أو أجرة مثل هذه الأماكن فى هذا الوقت مخفضة بمقدار 15% ويسرى هذا التخفيض بالنسبة لكل مستأجر سواء كان العقد مبرماً وقت صدور هذا المرسوم بقانون أو بعد ذلك على تلك المبانى المذكورة . ويتبين من هذا النص الحقائق الآتية :- - أجرة الأساس التى حددها هذا المرسوم للمبانى المذكورة فى هذه الفئة هى أجرة شهر سبتمبر سنة 1952 وهو الشهر الذى صدر فيه هذا المرسوم أو أجرة المثل لهذا الشهر مخفضة بنسبة 15% . - عند تعذر تحديد أجرة الأساس ( شهر سبتمبر سنة 1952 ) أو أجرة المثل لهذا الشهر يكون الأصل هو الأجرة الواردة بالعقد وعلى من يدعى أن الأجرة الواردة بالعقد تخالف أجرة الأساس أن يثبت ذلك بكافة طرق الإثبات . - يسرى هذا التحديد الوارد بالمرسوم بقانون 199 لسنة 1952 على جميع العقود التى تبرم على تلك الفئة من المبانى إعتبارا من تاريخ إنشائها وحتى 30/1/1996 . ثانيا :- بعد أن عرفنا التحديد القانونى لأجرة الأساس لتلك المبانى وهى أجرة شهر سبتمبر سنة 1952 أو أجرة المثل مخفضة بنسبة 15% وجب علينا أن نراعى أن المشرع قد خفض هذه الأجرة مرة أخرى بالقانون رقم 7 لسنة 1965 والذى نص على أن :- " تخفض بنسبة 20% أجور الأماكن السابق تخفيضها بالقوانين 199 لسنة 1952 و55 لسنة 1958 و168 لسنة 1961 " . ويستفاد من هذا النص أن أجرة الأساس لهذه الفئة من المبانى هى أجرة سبتمبر سنة 1952 مخفضة بنسبة 15% ( كما ورد بالمرسوم 199/1952 ) ثم مخفضة بنسبة 20% ( كما ورد بالقانون 7/1965 ) أى أنها مخفضة بنسبة 35% إجمالا وتكون بعد ذلك هذه هى أجرة الأساس يزاد عليها الزيادات الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 ثم الزيادات الواردة بالقانون الجديد 6 لسنة 1997 وهى فى هذه الفئة من المبانى خمسة أمثال . ( مثال عملى ) عقار : منشأ فى هذه الفترة من يناير 1944 حتى 18/9/1952 . عقد إيجار : مبرم فى أى فترة من تاريخ الإنشاء وحتى 30/1/1996 بأجرة شهرية 50جنيه مثلاً . الأجرة بالعوايد وقت الإنشاء :- 5 جنيه مثلاً . فى هذا المثال يكون حساب الأجرة القانونية والزيادات الواردة عليها كالآتى :- - إذا ثبت أن أجرة الأساس أو أجرة المثل لها ( شهر سبتمبر 1952 ) هى 7 جنيه . فإننا نقوم بتخفيضها بنسبة 35% بواقع 2,45 جنيه فتكون الأجرة 4,55 جنيه ( أربعة جنيهات وخمسة وخمسون قرشاً ) . - ثم يضاف إليها الزيادة الواردة بالقانون 136/1981 وهى هنا 100% من واقع الأجرة الواردة بالعوايد وقت الإنشاء أى 5 جنيه × 100% = 5 جنيه زيادة تضاف للأجرة السابقة فتكون 5+4,55 = 9,55 جنيه ( تسعة جنيهات وخمسة وخمسون قرشاً ) . - ثم تضاعف خمسة أمثال طبقاً للقانون الجديد 6 لسنة 1997 فتكون 9,55 × 5=47,57 جنيه ( هى الأجرة المستحقة عن شهر إبريل سنة 1997 ) . - هذا إذا أمكن إثبات أجرة الأساس ( شهر سبتمبر 1952 ) فإذا تعذر ذلك كانت الأجرة الواردة بالعقد هى أجرة الأساس وعلى من يدعى عكس ذلك أن يثبت بكافة طرق الإثبات فإذا تعذر تم حساب الأجرة على أساس الأجرة الإتفاقية الواردة بالعقد وبنفس الطريقة السابق بيانها فى المثال .

المبحث الثانى الفرع الاول

المبحث الثانى
أحكام قوانين إيجار الأماكن بالنسبة للأجرة القانونية .
ورد فيما أسلفنا أن قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة قد عمدت فى تحديد نطاق سريانها إلى تاريخ إنشاء العقار
ولتبسيط الأمر على القارئ كان لزاما علينا أن نتبع نفس التقسيم المحدد بقوانين إيجار الأماكن مخصصين لكل منها فرعاً مستقلاً ثم نخصص فرع أخير نبحث فيه المسائل المتنوعة والمتعلقة بالأفرع السابقة .
( الفرع الأول )
المبانى المنشأة قبل أول يناير سنة 1944
وهذه المبانى تخضع فى تحديد أجرتها لأحكام القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين شريطة أن تكون عقود الإيجار الواردة عليها مبرمة بعد أول مايو سنة 1941 وذلك طبقا لنص المادة الرابعة من هذا القانون .
" لايجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها فى عقود الإيجار المبرمة منذ أول مايو سنة 1941 على أجرة إبريل سنة 1941 أو أجرة المثل لذلك الشهر إلا بمقدار ما يأتى :-
أولا :- فيما يتعلق بالمحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية 45% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 5 جنيه شهريا . و60 % فيما زاد ذلك .
ثانيا :- فيما يتعلق بالنشاط المهنى 30% من الأجرة المستحقة .
ثالثا :- فيما يتعلق بالأماكن المؤجرة للجهات الحكومية 25% من الأجرة المستحقة .
ويتبين من هذا النص الحقائق الآتية :-
- العقود المبرمة على تلك العقارات قبل أول مايو 1941 لا تخضع لأحكام هذا القانون وإنما تخضع لأحكام القانون المدنى دون تحديد لأجرتها وتكون أجرتها القانونية هى الأجرة الواردة بالعقد .
- العقود المبرمة بعد ذلك التاريخ على تلك العقارات تكون أجرتها القانونية هى الأجرة التى كانت متفقاً عليها فى شهر إبريل سنة 1941 وإن لم تكن مؤجرة فى هذا الشهر تكون الأجرة هى أجرة المثل لها فى هذا الوقت ثم يزاد عليها النسب الواردة بنص المادة السابق ذكرها .
وبعد تحديد الأجرة القانونية بهذه الكيفية . يضاف عليها الزيادات الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 والخاصة بهذه الفئة من المبانى وهى نسبة 150% من الأجرة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات وقت الإنشاء .
وتكون هذه هى الأجرة القانونية التى إتخذها القانون الجديد رقم 6 لسنة 1997 أساساً لحساب الزيادات الواردة به . وهى فى هذه الفئة من العقارات ثمانية أمثال .
تذكر ما سبق بيانه :-
1- أنه لا عبرة بتاريخ العقد بالنسبة لهذه الفئة من العقارات فى خضوعى لأحكام الأجرة السابق ذكرها ما دامت قد أبرمت بعد أول مايو سنة 1941 وحتى 30/1/1996 .
2- عند تعذر تحديد أجرة الأساس ( شهر إبريل سنة 1941 ) أو أجدة المثل لها يكون الأصل هو الأجرة الواردة بالعقد وعلى من يدعى غلاف ذلك أن يثبت العكس بكافة طرق الإثبات .
( مثال عملى )
عقد إيجار مبرم فى أى تاريخ فى الفترة من 1/5/1941 وحتى 30/1/1996 على عقار منشأ قبل أول يناير 1944 . والأجرة الواردة بالعقد 50 جنيه مثلا وكان المكان مؤجراً لنشاط حرفى وكانت الأجرة بالعوايد وقت الإنشاء 5 جنيه .
فإذا ثبت أن أجرة إبريل سنة 1941 لهذا العقار هى أربعة جنيهات فيكون حساب الأجرة القانونية لها كالآتى
4 جنيهات ( أجرة الأساس ) + 180 قرش ( نسبة ال 45% ) = 580 قرش ثم يزاد عليها مبلغ 750 قرشا ( نسبة 150% الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 ) فتكون 16 ال الأجرة القانونية = 13,30 جنيه ( ثلاثة عشر جنيهاً وثلاثون قرشاً ) .
ثم تضاعف هذه القيمة إلى ثمانية أمثال طبقاً للقانون الجديد رقم 6 لسنة 1997 فتكون الأجرة المستحقة هى 13,30 × 8 = 106 جنيهاً ( هى الأجرة المستحقة عن شهر إبريل سنة 1997 ) .
مع العلم أنه إذا تعذر إثبات أجرة الأساس ( أجرة إبريل سنة 1941 ) كانت أجرة الأساس هى الأجرة الواردة بالعقد ويتم حسابها طبقاً للمثال السابق .
· يلاحظ فى هذا المثال أنه قد تم حساب زيادات القانون 136/1981 فقط على أساس الأجرة الواردة بالعوايد ثم أضيفت للأجرة القانونية كما هو موضح .
ملحوظة هامة :-
تجدر الإشارة هنا إلى أنه فى حالة ما إذا كان تأجير هذه الفئة من المبانى لم يتم إلا بعد 5 نوفمبر سنة 1961 ولأول مرة فإن تحديد أجرتها يخضع لأحكام المادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 ويأخذ حكم المبانى الواردة بالفرع الخامس من هذا المؤلف .

المبحث الأول

المبحث الأول
تعريف الأجرة القانونية وبيان ماهيتها وطريقة إحتسابها .
تنص المادة الثالثة من القانون الجديد رقم 6 لسنة 1997 على الآتى :-
" تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير إغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع :-
1- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 .
2- خمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961 .
3- أربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 أكتوبر 1973 .
4- ثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتى 9 سبتمبر 1977 .
ويسرى هذا التحديد إعتبارا من مواعيد إستحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون . وتزداد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 10% إعتباراً من ذات الموعد .
ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة أخر أجرة قانونية لجميع الأماكن آنفة الذكر " .
ويتضح من نص المادة السابقة أن العبرة فى الزيادات الواردة بالقانون الجديد رقم 6 لسنة 1997 هى الأجرة القانونية ومن هنا تبدو أهمية معرفة ماهية الأجرة القانونية والتى تكون أساساً لإحتساب الزيادات المذكورة :-
( تعريف الأجرة القانونية )
لقد عرفت محكمة النقض الأجرة القانونية بوضوح تعريفا نافياً للجهالة فقد قضى بأن .
" المقصود بالأجرة القانونية هى الأجرة المتفق عليها فى العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاًَ " .
" ولا تقتصر الأجرة القانونية على ذلك وإنما يقصد بها أيضاً ما جعله القانون فى حكم الأجرة ومن ملحقاتها عملاً بالقاعدة العامة المقررة فى المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى تقضى بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر فى موعد غايته الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه فى العقد " .
وبالتالى تكون الأجرة القانونية لعقار ما هى الأجرة الواردة بعقد إيجار هذا العقار بعد إخضاعها لقانون إيجار الأماكن الذى يسرى عليه حسب تاريخ إنشائه زيادة أو نقصاً كما سنوضح فيما بعد .
( طريقة إحتساب الأجرة القانونية )
على الراغب فى إحتساب الأجرة القانونية لعقد إيجار معين أن يتبع الخطوات التالية :-
- حدد تاريخ إنشاء العقار المبرم عليه هذا العقد لتصل إلى معرفة القانون الذى يخضع له هذا العقار .
- إبحث عن تحديد الأجرة الوارد بهذا القانون .
- انزل على هذا التحديد التخفيضات الواردة بالقوانين المخفضة للأجرة والزيادات الواردة بالقوانين التى تقضى بالزيادات ثم أخلص إلى الأجرة القانونية الحالية كما سيأتى بيانه بالتفصيل .

مع تحيات مكتب زهران للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة

مقدمة كتاب الايجارات

التطور التشريعى
لأحكام الأجرة فى قوانين إيجار الأماكن
************
مقــــــــدمــــــــــة
منذ صدور القانون 121 لسنة 1949 وإتجاه المشرع فى مجال تحديد الأجرة إلى القوانين الإستثنائية فقد ظهر منهج المشرع المصرى فى الأخذ بنظام التحديد القانونى للأجرة بحيث جعلها خاضعة فى تحديد عناصرها للقانون وليس لإتفاق المتعاقدين وتتابعت القوانين الإستثنائية أخذه بنفس المنهج .
حتى صدر القانون الأخير رقم 6 لسنة 1997 وإنتهج نفس الأسلوب حيث جاءت مادته الثالثة مؤكده على التحديد القانونى الوارد فى القوانين السابقة ومضيفه بعض الزيادات بنسب معينه لجميع الفئات الخاضعة لهذه القوانين .
ومنذ صدور هذا القانون الأخير ظهر لنا أن الأمر قد إلتبس على الكافة فى كيفية تفسير نص هذه المادة وعلى أى أساس يتم تحديد هذه الزيادات .
وحيث أنه لا يستقيم البحث فى تحديد هذه الزيادات الواردة بالقانون الأخير 6 لسنة 1997 إلا بالرجوع إلى القوانين الإستثنائية السابقة .
لذلك كان لزاما علينا الطواف حول هذه القوانين عاكفين عليها منتقتين فيها كل ما يتعلق بالتحديد القانونى للأجرة متدرجين فيها مرحله بعد الأخرى وقانوناً بعد الآخر حتى وصلنا فى نهاية المطاف إلى هذه المادة الجديدة ( المادة 3 من القانون 6 لسنة 1997 ) كى يتضح الأمر أمام كل باحث وقارئ ويسهل عليه حساب الأجرة طبقا لجميع القوانين الإستثنائية المتعاقبة .
ولكون الموضوع بهذه الكيفية فيه الكثير من التشعب والغموض لذلك رأينا أن ننهج أسلوبا سهلا ومبسطا لكل باحث وقارئ فقمنا بتقسيم هذه القواعد تبعا لفئات الأماكن المتدرجة تحتها بالنظر إلى تاريخ بناء المكان بحيث يمكن للباحث تحديد الأجرة القانونية بمجرد الرجوع إلى الفئة الخاصة بالمكان الذى يريد تحديد أجرته وفقا لسنة بناء هذا المكان .
وقد إعتمدنا فى ذلك أسلوب التلخيص غير المقل بما يتناسب مع موضوع هذا البحث الذى يكتفى فقط بموضوع تحديد الأجرة القانونية مبتعدين عن الإسهاب الممل الذى قد لا يعنى الباحث فى هذا المجال والذى يهمه فى المقام الأول الوصول إلى تحديد الأجرة دون الخوض فى مسائل قانونية أخرى يعلمها الباحث .
ولإستكمال الفائدة العملية من البحث رأينا تدعيمه بالأمثلة العملية لكل حالة .
كل ذلك فى ضوء الفقه وأحكام محكمة النقض ونصوص القانون .
وبعد ... فهذا جهدنا نضعه بين أيدى زملائنا الأعزاء راجين من الله أن يكون إضافة ولو ضئيلة فى هذا المجال – أما عن الكمال فلله سبحانه وتعالى وحده وحسبنا أجر المجتهد .
والله سبحانه وتعالى ولى التوفيق
طه زهران
بسم الله الرحمن الرحيم
مقدمه
( حول قوانين إيجار الأماكن فيما يتعلق بالأجرة )
· سريان القوانين الإستثنائية المتعاقبة حتى الآن :-
لقد وضع القانون 121 لسنة 1947 عند صدوره قاعدة عامة لتحديد أجرة الأماكن وإستثنى منها ما ينشأ من مبانى بعد أول يناير 1944 ثم رأى المشرع فى سنة 1952 أن يخضع هذه المبانى المستثناه إلى تحديد لأجرتها من نوع آخر مختلف عن الأول وأن يستثنى من ذلك المبانى التى يبدأ فى إنشائها بعد 18 سبتمبر سنة 1952 .
ثم رأى المشرع مرة أخرى فى سنة 1958 أن يخضع المبانى التى بدئ فى إنشائها بعد 8 سبتمبر سنة 1952 إلى تحديد لأجرتها من نوع آخر مختلف عن النوعين الأولين وأن يستثنى من ذلك المبانى التى يبدأ فى إنشائها بعد 12 يونيه 1958 .
ثم رأى المشرع فى سنة 1961 أن يخضع المبانى التى بدئ فى إنشائها بعد 12 يونيه سنة 1958 إلى حكم تحديد الأجرة بشكل آخر .
وإنتهى المشرع فى سنة 1962 إلى وضع تشريع يحدد أجرة المبانى التى بدئ فى إنشائها من 5 نوفمبر سنة 1961 أو التى تم إنشاؤها قبل ذلك دون أن تؤجرا أو تشغل حتى ذلك التاريخ .
ثم قضى المشرع بالقانون رقم 7 لسنة 1965 بتخفيضات جديدة تسرى على الأماكن التى خضعت لقوانين سنة 1952 ، 1958 ، 1960 والأماكن التى خضعت للقانون رقم 46 لسنة 1962 .
وقد إستحدث قانون إيجار الأماكن المرخص فى إقامتها من تاريخ العمل بهذا القانون فى 9/9/1977.
وقد جاء نص المادة التاسعة من القانون رقم 49 لسنة 1977على النحو الآتى :-
" يستمر العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بالقانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين والقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات والقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن والقانون رقم 7 لسنة 1965 فى شأن تخفيض إيجار الأماكن والقانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة لها وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها " .
ويقصد بهذا النص إستبقاء أحكام تحديد الأجرة والجزاءات المقررة التى تضمنتها القوانين السابقة للعمل بكل منها بالنسبة إلى الأماكن التى كانت تخضع له وقصر تطبيق الأحكام التى أوردها قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 فى الفصل الثانى من الباب الأول منه فيما يخص تقدير وتحديد الأجرة على الأماكن التى يرخص فى إقامتها من تاريخ العمل به فى 9/9/1977 .
ثم إستحدث المشرع بقانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 نظاماً أخر لتقدير أجرة الأماكن بالزيادات التى وردت بالمادة السابعة والمادة 19 منه والتى تطبق على كل الأماكن السابقة بشرائح تختلف تبعا لتاريخ إنشاء العقار .
وبهذا تصبح الأماكن منقسمة إلى ثمانية أقسام من حيث تحديد الحد الأقصى لأجرتها وهى :-
أولا :- قسم يخضع فى تحديد الحد الأقصى لأجرته لأحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 وهى المبانى المنشأة قبل يناير 1944 .ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
ثانيا:- قسم يخضع فى ذلك لأحكام القانونين رقم 199 لسنة 1952 ورقم 7 لسنة 1965 وهى المبانى المنشأة من يناير 1944 إلى 18/9/1952 .
ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
ثالثا :- قسم يخضع لأحكام القانونين رقم 55 لسنة 1958 ورقم 7 لسنة 1965 وهى المبانى المنشأة من 18/9/1952 إلى 12/6/1997 .
ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
رابعا :- قسم يخضع لأحكام القانونين رقم 168 لسنة 1961 ورقم 7 لسنة 1965 وهى المبانى المنشأة من 12/6/1958 إلى 5/11/1961 .
ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
خامسا :- قسم يخضع لأحكام القانونين رقم 46 لسنة 1962 ورقم 7 لسنة 1965 وهى المبانى المنشأة من 5/11/1961 إلى 18/8/1969 والمبانى المنشأة قبل ذلك ولم يسبق تأجيرها إلا بعد 5/11/1961 لأول مرة .
ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
سادسا :- قسم يخضع لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 وهذا القسم يشمل المبانى المنشأة من 18/8/1969 إلى 8/9/1977 .
ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
سابعا :- قسم يشمل المبانى المرخص فى إقامتها بعد 8/9/1977 ويخضع لقانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 الذى عمل به إبتداء من 9/9/1977 وحتى 30/7/1981 .
ثم تخضع للزيادات الواردة بالقانون الجديد 6 لسنة 1997 .
ثامنا :- قسم يخضع لأحكام القانون 136 لسنة 1981 وهى المبانى المنشأة منذ 30/7/1981 وحتى 30/1/1996 وقد أورد هذا القانون الأخير فى مادته 25 جزاء البطلان المطلق لكل شرط أو إتفاق يخالف أحكام قوانين إيجار الأماكن سالفة الذكر .
تخلص من ذلك :-
بان قوانين إيجار الأماكن قد قسمت الأماكن لمجموعات بحسب تاريخ إنشائها وحددت لكل مجموعة منها القيمة القانونية المعمول بها على أساس معين ترتبط به هذه المبانى كل حسب مجموعته وتخضع لها كل العقود التى تبرم على عين من أعيان هذا المبنى إعتباراً من أول مايو سنة 1941 وهو بدئ سريان أول قانون إستثنائى رقم 121 لسنة 1947 وحتى 30/1/1996 وهو تاريخ نهاية العمل بالقوانين الإستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن وبدئ سريان القانون المدنى طبقا لنصوص القانون 4 لسنة 1996 .
ثم أتى المشرع بالقانون الأخير رقم 6 لسنة 1997 ليضيف زيادات فى الأجرة القانونية المحددة لكل مجموعة من المجموعات السابقة حسب تاريخ إنشائها كما سنوضح فيما بعد .
ومن هنا نكون قد إنتهينا إلى النتائج التالية :-
النتيجة الأولى :- أن قوانين إيجار الأماكن سارية حتى الآن كل بالنسبة لمجموعة المبانى التى تخضع لأحكامه بشأن الأجرة ويرد إليها كل عقد يبرم على تلك المبانى فى هذا الشأن .
النتيجة الثانية :- أن العبرة بالأجرة الواردة بالعقد عند المنازعة وعلى من يدعى عكس ذلك أن يقوم بتحمل عبء الإثبات .
النتيجة الثالثة :- لا عبرة بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً للربط الضريبى فى هذا الصدد فليست هذه الأخيرة هى الأجرة القانونية .
ويجدر بنا بعد ذلك أن نقسم هذا المؤلف إلى ثلاثة مباحث :-
المبحث الأول :- تعريف الأجرة القانونية وبيان ماهيتها وطريقة إحتسابها .
المبحث الثانى :- أحكام قوانين إيجار الأماكن بالنسبة للأجرة القانونية .
المبحث الثالث :- حكم الزيادات على الأجرة القانونية مواعيدها وطرق المطالبة بها .
مع تحيات مكتب زهران للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة

الأربعاء، 23 يوليو 2008

الاستشارات القانونية

الاستشارات القانونية

" خيركم من تعلم العلم وعلمه "

ü نتشرف بأن نقدم بين أيديكم تلك الخدمة المجانية .
ü يمكنكم الآن الحصول على جميع استشاراتكم القانونية في جميع المجالات
ü مع ضمان السرية التامة للمعلومات فضلاً عن الدقة والوضوح في الرد .
ü يتولى الرد على الاستشارات نخبة متخصصة من المحامين والمستشارين القانونيين .

ü لتلقى استشاراتكم : -

الارسال بالبريد الالكترونى : -
tahazhran@yahoo.com

ü الاتصال تليفونيا : - محمول 0122587296 أرضى 442223 057
ü إضافة أسئلتكم ومشاركاتكم لدينا من خلال
سجل الزوار بالموقع .

ü أو الحضور إلى المكتب:- ميدان المحطة – فارسكور – دمياط .

مع تحيات مكتب زهران للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة

التسويق العقاري

  • التسويق العقاري


    الآن يمكنك الحصول على فرص البيع أو الشراء أو التأجير لجميع أنواع العقارات وفى جميع أنحاء القطر المصري .
    مع ضمان القيام بجميع الإجراءات لجميع المراحل حتى التسجيل النهائي للعقود.
    أراضى فضاء – زراعية – صحراوية .
    عقارات – شقق – فيلات - محلات – مكاتب إدارية – مخازن .
    فقط كل ما عليك أن ترسل إلينا بياناً واضحاً بما هو مطلوب أو ما تريد عرضه( سواء للبيع أو التأجير) .
    مع توضيح وسيله الاتصال بك تليفونياً أو بالإيميل أو بالفاكس
    وسنكون دائماً على اتصال بك لإتمام عملية التسويق على الطبيعة .

    لتلقى طلباتكم : -
    الارسال بالبريد الالكترونى : -
    tahazhran@yahoo.com
    الاتصال تليفونيا : - محمول 0122587296 أرضى 442223 057
    إبداء عروضكم من خلال

    المرسلة أو الحضورعلى عنوان المكتب :- ميدان المحطة – فارسكور – دمياط