الفرع الثانى
إستحقاق الزيادات ومدى جواز التنازل عنها بالإقرار الصريح أو الضمنى
أولاً :- مواعيد إستحقاق الزيادة وسقوطها بالتقادم :-
لقد جاء نص المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 صريحا فى أن " ويسرى هذا التحديد إعتباراً من موعد إستحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون " وقد نشر هذا القانون بتاريخ 26/3/1997 بالجريدة الرسمية وأصبح معمولا به منذ هذا التاريخ فإذا كانت الأجرة تستحق مقدماً فى أول كل شهر إبريل سنة 1997 .
أما عن تقادم دين الأجرة ( وهو بالطبع يشتمل على الزيادة ) فقد نصت المادة 375/1 من القانون المدنى على أن " يتقاوم بخمس سنوات كل حق دورى متجدد ولو أقر به المدين كأجرة المبانى والأراضى الزراعية ومقابل الحكم وكالفوائد والإيرادات المترتبة والمهايا والأجور والمعاشات " .
وتبدأ المدة بالنسبة إلى كل قسط على حدى من تاريخ إستحقاقه .
ثانيا :- مدى جواز التنازل عن الزيادة صراحة أو ضمناً :-
- يثور التساؤل هنا حول ما إذا كانت الأجرة القانونية شاملة الزيادة أقل من القيمة الإيجارية الواردة بالعقد فهل يجوز للمستأجر أن يطالب بفارق الزيادة التى دفعها للمالك بدون وجه حق .
- سبق أن أوردنا أن هذه الزيادة المدفوعة تكون قد دفعت بغير وجه حق ونحيل فى ذلك إلى ما سبق ذكره
- ولكن التساؤل الذى يثور هنا هو مدى إمكانية تنازل المستأجر عن هذا الحق وهل يمكن أن يستفاد من السكوت الضمنى .
- غير أننا فى بادى الأمر نستبعد فرضاً لا يرد عليه هذا الخلاف هو فرض حصول الإتفاق على هذا التنازل فى عقد الإيجار ذاته إذ أن نزول المستأجر فى هذه الحالة عن حقه لا شك فى وقوعه باطلاً طبقاً لصريح نص المادة 25 من القانون 136 لسنة 1981 السابق الإشارة إليه .
- أما نقطة الخلاف فهى حالة نزول المستأجر عن هذا الحق بعد ثبوته سواء كان ذلك صراحة أو ضمناً .
- وتظهر أهمية هذه المسألة العملية فى الأحوال الكثيرة التى يسكت فيها المستأجر مدة طويلة عن إستعمال حقه فى طلب خفض الأجرة ثم ينشط فجأة لإستعماله فيعتبر فى هذه الحالة سكوته عن إستعمال الحق طوال هذه المدة نزولاً ضمنياً عنه أم لا يعتبر كذلك ؟ وإذا أمكن إعتباره نزولاً ضمنياً أيكون هذا النزول صحيحاً منتجاً أثره أم يقع باطلاً لا أثر له ويكون طلب خفض الأجرة مقبولاً فى أى وقت .
- لقد ثار الخلاف فى الفقه والقضاء حول جواز نزول المستأجر من حقه فى طلب خفض الأجرة إلى الحد القانونى وفى إسترداد ما دفعه زائداً على هذا الحد .
- ومن مطالعة هذه الآراء تبين أن الرأى الراجح فى هذه المسألة على أن سكوت المستأجر عن المنازعة فى القيمة الإيجارية – وإن كان لا يسقط حقه فى طلب خفض الأجرة – يعتبر قرينه قوية فى جانب المؤجر على نزول المستأجر عن هذا الحق وعلى عدم جدية المنازعة التى يثيرها بعد ذلك .
- فحسب المؤجر أن يتمسك بهذه القرينة حتى يكلف المستأجر عبء نفيها بأن يثبت سبباً معقولاً لسكوته عن المنازعة طوال هذه المدة ( كعدم علمه بالأجرة القانونية أو عدم حصوله على الدليل المثبت لها ...إلخ ) . فإذا عجز المستأجر عن هذا الإثبات أعتبر نازلاً عن حقه بناء على تلك القرينة التى لم يستطيع ضحدها ومتى إعتبر المستأجر نازلاً عن حقه لم تكن ثمة صعوبة فى إعتبار هذا النزول صحيحاً بإعتباره وارداً على حق مالى يخص المستأجر وحده ولا يتعلق بالنظام العام فى شئ
إستحقاق الزيادات ومدى جواز التنازل عنها بالإقرار الصريح أو الضمنى
أولاً :- مواعيد إستحقاق الزيادة وسقوطها بالتقادم :-
لقد جاء نص المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 صريحا فى أن " ويسرى هذا التحديد إعتباراً من موعد إستحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون " وقد نشر هذا القانون بتاريخ 26/3/1997 بالجريدة الرسمية وأصبح معمولا به منذ هذا التاريخ فإذا كانت الأجرة تستحق مقدماً فى أول كل شهر إبريل سنة 1997 .
أما عن تقادم دين الأجرة ( وهو بالطبع يشتمل على الزيادة ) فقد نصت المادة 375/1 من القانون المدنى على أن " يتقاوم بخمس سنوات كل حق دورى متجدد ولو أقر به المدين كأجرة المبانى والأراضى الزراعية ومقابل الحكم وكالفوائد والإيرادات المترتبة والمهايا والأجور والمعاشات " .
وتبدأ المدة بالنسبة إلى كل قسط على حدى من تاريخ إستحقاقه .
ثانيا :- مدى جواز التنازل عن الزيادة صراحة أو ضمناً :-
- يثور التساؤل هنا حول ما إذا كانت الأجرة القانونية شاملة الزيادة أقل من القيمة الإيجارية الواردة بالعقد فهل يجوز للمستأجر أن يطالب بفارق الزيادة التى دفعها للمالك بدون وجه حق .
- سبق أن أوردنا أن هذه الزيادة المدفوعة تكون قد دفعت بغير وجه حق ونحيل فى ذلك إلى ما سبق ذكره
- ولكن التساؤل الذى يثور هنا هو مدى إمكانية تنازل المستأجر عن هذا الحق وهل يمكن أن يستفاد من السكوت الضمنى .
- غير أننا فى بادى الأمر نستبعد فرضاً لا يرد عليه هذا الخلاف هو فرض حصول الإتفاق على هذا التنازل فى عقد الإيجار ذاته إذ أن نزول المستأجر فى هذه الحالة عن حقه لا شك فى وقوعه باطلاً طبقاً لصريح نص المادة 25 من القانون 136 لسنة 1981 السابق الإشارة إليه .
- أما نقطة الخلاف فهى حالة نزول المستأجر عن هذا الحق بعد ثبوته سواء كان ذلك صراحة أو ضمناً .
- وتظهر أهمية هذه المسألة العملية فى الأحوال الكثيرة التى يسكت فيها المستأجر مدة طويلة عن إستعمال حقه فى طلب خفض الأجرة ثم ينشط فجأة لإستعماله فيعتبر فى هذه الحالة سكوته عن إستعمال الحق طوال هذه المدة نزولاً ضمنياً عنه أم لا يعتبر كذلك ؟ وإذا أمكن إعتباره نزولاً ضمنياً أيكون هذا النزول صحيحاً منتجاً أثره أم يقع باطلاً لا أثر له ويكون طلب خفض الأجرة مقبولاً فى أى وقت .
- لقد ثار الخلاف فى الفقه والقضاء حول جواز نزول المستأجر من حقه فى طلب خفض الأجرة إلى الحد القانونى وفى إسترداد ما دفعه زائداً على هذا الحد .
- ومن مطالعة هذه الآراء تبين أن الرأى الراجح فى هذه المسألة على أن سكوت المستأجر عن المنازعة فى القيمة الإيجارية – وإن كان لا يسقط حقه فى طلب خفض الأجرة – يعتبر قرينه قوية فى جانب المؤجر على نزول المستأجر عن هذا الحق وعلى عدم جدية المنازعة التى يثيرها بعد ذلك .
- فحسب المؤجر أن يتمسك بهذه القرينة حتى يكلف المستأجر عبء نفيها بأن يثبت سبباً معقولاً لسكوته عن المنازعة طوال هذه المدة ( كعدم علمه بالأجرة القانونية أو عدم حصوله على الدليل المثبت لها ...إلخ ) . فإذا عجز المستأجر عن هذا الإثبات أعتبر نازلاً عن حقه بناء على تلك القرينة التى لم يستطيع ضحدها ومتى إعتبر المستأجر نازلاً عن حقه لم تكن ثمة صعوبة فى إعتبار هذا النزول صحيحاً بإعتباره وارداً على حق مالى يخص المستأجر وحده ولا يتعلق بالنظام العام فى شئ
المشاركات
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق