ملحق خاص
بأحكام النقض فى الأجرة القانونية
والزيادات الواردة عليها
1- عرض الأجرة بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح لا يعيد للعقد وجوده . عدم تفهم الحكم له وإعماله خطأ وقصور .
- ولما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى فى شقها المتعلق بتحقق هذا الشرط – الشرط الفاسخ الصريح – على القول بان " تأسيسه دعواه على سند من أن المستأنف عليهما – المطعون ضدهما – قد تأخر فى سداد الإيجار وقدره ........بواقع .......شهرياً عن المدة من .........إلى ........فمردود بأن المستأجرين قد عرضا عليه أمام محكمة أول درجة ...... هذا المبلغ بما يبرئ ذمتها ، ولكنه تقاعس عن إستلام المبلغ ورفض قبوله دون مبرر ومن ثم فإن هذا السبب يكون على غير أساس " . فإنه يكون قد إعتبر مجرد عرض الأجرة بعد إنقضاء ميعادها المحدد فى العقد موجباً لرفض الدعوى مع أن الفسخ متى وقع بمقتضى شرط العقد فإن عرض الأجرة وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد إنفساخه وبما يدل على أن الحكم لم يتفهم شرط العقد وصرفه ذلك عن أعمال متقضى هذا الشرط على وجهه الصحيح وهو ما يشوبه فضلاً عن الخطأ فى تطبيق القانون بالقصور فى التسبيب .
( الطعن رقم 672 لسنة 48 القضائية .. جلسة 27 يناير 1983 )
2- ربط العوائد مجرد قرينة على الأجرة القانونية خضوعها لتقدير محكمة الموضوع .
- الأصل فى تقديرات البلدية للعوايد التى تحصل عن عقار أنه لا يصح أن تكون أساساً لتحديد الأجرة القانونية مما مفاده أن ربط العوايد – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة يصلح كمجرد قرينة قضائية متروك تقديرها لمحكمة الموضوع دون إلزام عليها بالأخذ بها .
3- أجرة الأساس عبء إثباتها وقوعه على من يدعى أن الأجرة المتعاقد عليها تخاف الأجرة القانونية .
- المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عبء إثبات الأجرة الأساسية يقع على عاتق من يدعى أن الأجرة الحالية تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقصاً .
( الطعن رقم 834 لسنة 47 القضائية .. جلسة 11 إبريل 1983 )
- المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عبء إثبات أجرة الأساس يقع على عاتق من يدعى أن الأجرة المتفق عليها تختلف عن الأجرة القانونية فإن فشل تعين الأخذ بالأجرة الإتفاقية .
( الطعن رقم 1127 لسنة 48 القضائية .. جلسة 18 إبريل 1983 )
4- الأجرة التى يحسب عل أساسها التخفيض بنسبة 20% م 1 ق 7/65 . ماهيتها .
· مؤدى نص المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 أن الأجرة التى يحسب على أساسها التخفيض بنسبة 20% هى الأجرة الحالية أى الأجرة الأصلية بعد أعمال التخفيضات طبقاً لقوانين التخفيض السابقة التى إنطبقت على المكان المؤجر ، ولا يشار إلى أجرة المثل إلا إذا كان المكان لم يسبق تأجيره قبل العمل بأحكام هذا القانون .
( الطعن رقم 1127 لسنة 48 القضائية .. جلسة 18 إبريل 1983 )
5- أجرة المثل . شرط اللجوء إليها . عدم سبق تأجير أو تعذر الوصول إلى أجرة شهر سبتمبر سنة 1952
· النص فى المادة 5 مكرراً (2) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 199 لسنة 1952 على أن " تكون الأجرة بالنسبة للأماكن المذكورة فى المادة السابقة إذا لم يكن قد سبق تأجيرها على أساس أجرة المثل عند العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15% ." يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره أو إذا كان قد سبق تأجيره وتعذر الوصول إلى أجرة شهر سبتمبر سنة 1952 .
( الطعن 1156 لسنة 48 قضائية 14 نوفمبر 1983 )
6-أجرة الأساس التى يجرى عليها التخفيض . إعتبارها واقعة مادية . جواز إثباتها بكافة طرق الإثبات .
· أجرة شهر سبتمبر سنة 1952 المتخذة أساساً يجرى عليه التخفيض المنصوص عليه فى المادة الثامنة مكرراً (1) من القانون رقم 121 لسنة 1947 يجوز إثباتها عند عدم إمكان الحصول على العقد المكتوب بكافة طرق الإثبات بما فيه البينة والقرائن لأن المطلوب إثباته ليس التعاقد فى ذاته بل قيمة الأجرة فى تاريخ معين وهى تعتبر بهذه المثابة واقعه مادية إتخذ منها المشرع أساساً يجرى عليها التخفيض .
( الطعن رقم 1156 لسنة 48 القضائية .. جلسة 14 نوفمبر 1983 )
7- القانون الواجب التطبيق .
صدور القانون المدنى فى تاريخ لاحق القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن . غير ناسخ له .
· يعتبر القانون المدنى الشريعة العامة فتسود أحكامه سائر معاملات الناس على سبيل الدوام والإستقرار بحيث تعتبر النصوص المنظمة لعقد الإيجار هى الواجبة التطبيق أصلا ما لم تطرأ ظروف معينة يرى المشرع معها ضرورة تعطيل بعض أحكامه أو إحلال تشريعات خاصة بديلاً عنها ويعتبر القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين تشريعاً خاصاً فى طبيعته ونطاقه إذ خرج به المشرع عن الأحكام العامة لعقد الإيجار ووضع لها أحكاماً خاصة . فرض بمقتضاها إلتزامات معينة على كل من المؤجر والمستأجر قصد بها الحد من حرية المؤجر فى تحديد الأجرة وفى طلب الإخلاء وقصر تطبيقه على الأماكن المشار إليها فيه ...... ومن ثم فإن القانون 121 لسنة 1947 يظل نافذاً وقائماً حتى بعد صدور القانون رقم 131 لسنة 1948 بشأن القانون المدنى .
( جلسة 7 يونيو س 29 ص 1428 )
8-عدم جواز التمسك بخضوع العين المؤجرة أو عدم خضوعها للتشريع الإستثنائى لأول مرة أمام محكمة النقض .
· إذا كان الطاعنان لم يثيراً فى دفاعها أمام محكمة الموضوع أن العين المؤجرة تخضع لأحكام التشريعات الإستثنائية بإيجار الأماكن ومهما تعلق هذا الدفاع بسبب قانونى إلا أن تحقيقه يقوم على إعتبارات يختلط فيها الواقع بالقانون . ومن ثم لا يجوز التحدى به لأول مرة أمام محكمة النقض .
( جلسة 28 يناير 1986 س 27 ص 323 )
9- النطاق المكانى لسريان تشريعات إيجار الأماكن سريان تشريعات إيجار الأماكن على جميع عواصم المحافظات وسائر المدن ولا تسرى على القرى إلا بقرار من وزير الإسكان .
· حدد الشارع فى كافة التشريعات المتعاقبة فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين النطاق المكانى لسريان أحكامها فنص فى المادة الأولى من كل من المرسوم بقانون رقم140 لسنة 1946 والقانون 121 لسنة 1947 على سريان أحكامها على المدن والجهات والأحياء المبينة فى الجدول المرفق . . . . ثم إستحدث فى القانون رقم 157 لسنة 1962 تعديلاً للقانون 121 لسنة 1947 أصبحت بمقتضاه المناطق الخاضعة لأحكامه هى عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدناً بالتطبيق لأحكام قانون نظام الإدارة المحلية رقم 124 لسنة 1960 أما القرى فلا تسرى عليها أحكام هذا القانون إلا بقرار من وزير الإسكان والمرافق .............."
· ولما أصدر المشرع القانون رقم 52 لسنة 1969 إلتزم فى المادة الأولى منه نهجه السابق فى تحديد البلاد التى تسرى عليها أحكامه كما إلتزمه فى المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 محيلاً إلى أحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون نظام الحكم المحاى الذى حل محل قانون نظام الإدارة المحلية الصادرة بالقانون رقم 124 لسنة 1960 .
( الطعن رقم 1384 لسنة 56 ق جلسة 30/3/1988 س 35 ص 7 ) .
( الطعن رقم 1789 لسنة 52 ق جلسة 22/1/1989 ) .
10-سريان تشريعات إيجار الأماكن على الأماكن المؤجرة للسكنى أو لغيرها من الأغراض ولو كانت غير مستوفاة الترخيص .
· أوضح المشرع بجلاء فى كافة قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أرقام 121 لسنة 1947 ، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 أن أحكامها تسرى على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض ........... وذلك بصرف النظر عن عدم استيفائها للشروط والمواصفات اللازمة للترخيص بإقامتها وسواء صدر الترخيص ببنائها من الجهة المختصة أم لم يصدر .
( الطعن رقم 1046 لسنة 53 ق جلسة 25/11/1987 ) .
11-ما هيه الأجرة المستحقة على المستأجر .
· هى الأجرة المتفق عليها فى العقد معد له طبقاً لقوانين إيجار الأماكن .
· المقرر فى قضاء هذه المحكمة – أن المشرع إعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسيا لقبول دعوى لإخلاء بسبب التأخر فى سداد الأجرة المستحقة ..... ويقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها فى العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً .
( الطعن رقم 1007 لسنة 51 جلسة 29/5/1988 )
12-التأخر فى سداد الأجرة الإضافية يترتب عليه نفس آثار التأخر فى سداد الأجرة الأصلية .
· لما كان المشرع قد رتب بنص المادة 23/1 من القانون 52 لسنة 1969 للمؤجر الحق فى طلب إخلاء المستأجر لنكوله عن أداء الأجرة المستحقة فإن للتأخير فى سداد الأجرة الإضافية ذات الآثار المترتبة على التأخير فى أداء الأجرة الأصلية إذ الجزاء يترتب على التخلف عن الوفاء بأى قدر من الأجرة المستحقة قانوناً .
( الطعن رقم 526 لسنة 48 ق جلسة 18/12/1982 س 23ص 957 ) .
13-الأجرة المستحقة تشمل الأجرة القانونية وملحقاتها .
· المقصود بالأجرة المستحقة وفقاً للمادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة بمتقضى قرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر فى الطعن عليه . وإنما يقصد به أيضاً ما جعله القانون فى حكم الأجرة وملحقاتها عملاً بالقاعدة العامة المقررة بالمادة 27 من القانون والتى تقضى بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر فى موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه فى العقد ومن ملحقات الأجرة والتى تأخذ حكمها ثمن المياه أو الكهرباء أو أجرة البواب وما يضاف إليها من الضرائب العقارية الأصلية أو الإضافية وما تنص عليه القوانين الأخرى بشأن الضرائب والرسوم ، وقد نصت المادة 14 من هذا القانون على إلتزام المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة .
( الطعن 1895 لسنة 52 ق جلسة 26/5/1988 ) .
14-المنازعة فى قدر الأجرة أو إستحقاقها للخلاف فى تفسير نص قانونى يوجب على المحكمة الفصل فيها ولو كانت هذه المنازعة منظورة أمام محكمة أخرى .
· يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن . فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو فى إستحقاقها إستناداً إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو أخر مما تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضى بعد ذلك فيه على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص دون حاجة للمستأجر إلى رفع دعوى أصلية أو فرعية بالتخفيض لأن ما يجوز له طلبه بطريق الدعوى يجوز له إبداؤه بطريق الدفع .
( الطعن رقم 1162 لسنة 51 ق جلسة 29/5/1986 ) .
( الطعن رقم 382 لسة 41 ق جلسة 28/5/1975 س 26 ص 1096 )
· إن بحث حقيقة الأجرة الواجبة على المستأجر فى ضوء القوانين المنظمة لها يعتبر إذا ما أثار المستأجر نزاعاً على سند من الجد حول مجاوزة الأجرة الإتفاقية لحدود القانون – مسألة أولية داخلة فى الدعوى المقامة بطلب الأجرة ولازمة للفصل فيها بما يقتضى من المحكمة المنظورة أمامها الدعوى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن تعرض لهذه المسألة وتقول كلمتها فيه بغير حاجة إلى أن يرفع المستأجر دعوى بتخفيض الأجرة بإعتبار أن ما يجوز طلبه بطريق الدعوى يجوز إبداؤه بطريق الدفع ....... ومن هنا فإن النص فى المادة 112 من قانون المرافقات على أنه إذا رفع النزاع ذاته بين محكمتين وجب إبداء الدفع بالإحالة أمام المحكمة التى رفع النزاع إليها أخيراً للحكم فيه وتلتزم المحكمة المحال إليها الدعوى ينظرها لما كان ذلك فإنه لا على المحكمة التى يثار إليها النزاع فى مسألة أولية فى دعوى مطروحة عليها ويكون هو بذاته مطروحاً على محكمة أخرى لم تفصل فيه إن هى غضت النظر عنه تاركة لتلك المحكمة الأخرى أمر الفصل فيه ومضت هى فى نظر الدعوى المطروحة عليها بحالتها ما دامت صالحة لذلك بغير حاجة إلى وقفها إنتظاراً لما يسفر عنه الفصل فى ذلك النزاع من المحكمة الأخرى وذلك إتقاء مغبة نظر النزاع أمام محكمتين فى وقت واحد وأعمال
اً لمتقضى الإحالة المنصوص عليها فى المادة 112 مرافعات .
( الطعن 176 لسنة 45ق جلسة 30/12/1978 س 39 ص 2077 )
15-التكليف بالوفاء :-
· وجوب تكليف المستأجر بالوفاء .
· مفاد نص المادة الثانية من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 أن المشرع إعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ويعتبر بطلان التكليف متعلقاً بالنظام العام .
16-وسيلة التكليف بالوفاء :-
· نص المادة 31/1 من القانون 49 لسنة 1977 والمقابلة لنص المادة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 قد جرى على أنه فى غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو إنتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
· إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفة بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ..... مما مفادة أن يتم التكليف بإحدى الطرق التى وردت بالنص سالف البيان .
( الطعن رقم 1139 لسنة 54 ق جلسة 17/12/1989 ) .
17-قابلية جزء من الأجرة للتقادم لا يرتب بطلان التكليف بالوفاء .
· تمسك الطاعنة بسقوط جزء من الأجرة المشار إليها بالتكليف بالتقادم الخمسى لا يترتب عليه بطلان هذا التكليف ذلك أن التقادم المسقط لا يتعلق بالنظام العام ويجوز لصاحب المصلحة النزول عنه بعد ثبوت الحق فيه وأوجب القانون على ذى المصلحة التمسك به لأعمال أثرة .. .ومن ثم فإنه لا يكون من شأن ترتيب هذا الأثر بتقرير سقوط جزء من دين الأجرة أى تأثير على ما تم من إجراءات إستوجب القانون إتخاذها قبل رفع دعوى بالإخلاء .
( الطعن 29 لسنة 56 ق جلسة 5/3/1987 ) .
18-الأجرة الواجب بيانها فى التكليف وجوب أن تكون محددة ولا تجاوز المستحق على المستأجر .
· مؤدى الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 – المنطبقة على واقعة النزاع – أن المشرع إعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً اساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخر فى الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع التكليف باطلاً بأن خلا من بيان الأجرة المتأخرة المستحقة والتى يستطيع المستأجر أن يتبين منها حقيقة المطلوب منه بمجرد إطلاعه على التكليف أو كان التكليف يتضمن المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبوله .
( الطعن رقم 1246 لسنة 59 ق جلسة 15/3/1990 ) .
19-كفاية أن تكون الأجرة الواردة بالتكليف هى الأجرة التى يعتقد المؤجر أن ذمة المستاجر مشغولة بها .
· إذا كان المقصود بالتكليف بالوفاء إعذار المستأجر بأداء المتأخر عليه من الأجرة فإنه يجب أن يذكر فيه مقدار الأجرة المطالب بها ، ويكفى أن يكون هو القدر الذى يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى لو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور فى التكليف ، ومن ثم فإن التكليف بأجرة مسددة لم يثبت علم المؤجر بهذا السداد ولم يقدم الطاعن ما يفيد هذا العلم فإن التكليف لا يقع باطلاً .
( الطعن رقم 267 لسنة 55 ق جلسة 25 /1/1990 )
20-وجوب ألا نجاوز الأجرة المطلوبة فى التكليف القدر المستحق على المستأجر ما لم تكن محل خلاف .
· مفاد نص الفقرة (أ) من المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع أعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسية لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخر فى الأجرة . فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ويشترط أن يبين فى التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة التى يطالب بها المؤجر حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه وإلا فلا ينتج التكليف أثرة إلا إذا لم تكن قيمة هذه الأجرة محل خلاف بين الطرفين فلا يشترط عندئذ بيانها والأصل أنه يجب ألا يتجاوز الأجرة المطلوبة فى التكليف ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر .
( الطعن رقم 319 لسنة 44ق جلسة 25/1/1978 س 29 ص 333 ) .
مع تحيات مكتب زهران للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة
بأحكام النقض فى الأجرة القانونية
والزيادات الواردة عليها
1- عرض الأجرة بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح لا يعيد للعقد وجوده . عدم تفهم الحكم له وإعماله خطأ وقصور .
- ولما كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى فى شقها المتعلق بتحقق هذا الشرط – الشرط الفاسخ الصريح – على القول بان " تأسيسه دعواه على سند من أن المستأنف عليهما – المطعون ضدهما – قد تأخر فى سداد الإيجار وقدره ........بواقع .......شهرياً عن المدة من .........إلى ........فمردود بأن المستأجرين قد عرضا عليه أمام محكمة أول درجة ...... هذا المبلغ بما يبرئ ذمتها ، ولكنه تقاعس عن إستلام المبلغ ورفض قبوله دون مبرر ومن ثم فإن هذا السبب يكون على غير أساس " . فإنه يكون قد إعتبر مجرد عرض الأجرة بعد إنقضاء ميعادها المحدد فى العقد موجباً لرفض الدعوى مع أن الفسخ متى وقع بمقتضى شرط العقد فإن عرض الأجرة وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد إنفساخه وبما يدل على أن الحكم لم يتفهم شرط العقد وصرفه ذلك عن أعمال متقضى هذا الشرط على وجهه الصحيح وهو ما يشوبه فضلاً عن الخطأ فى تطبيق القانون بالقصور فى التسبيب .
( الطعن رقم 672 لسنة 48 القضائية .. جلسة 27 يناير 1983 )
2- ربط العوائد مجرد قرينة على الأجرة القانونية خضوعها لتقدير محكمة الموضوع .
- الأصل فى تقديرات البلدية للعوايد التى تحصل عن عقار أنه لا يصح أن تكون أساساً لتحديد الأجرة القانونية مما مفاده أن ربط العوايد – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة يصلح كمجرد قرينة قضائية متروك تقديرها لمحكمة الموضوع دون إلزام عليها بالأخذ بها .
3- أجرة الأساس عبء إثباتها وقوعه على من يدعى أن الأجرة المتعاقد عليها تخاف الأجرة القانونية .
- المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عبء إثبات الأجرة الأساسية يقع على عاتق من يدعى أن الأجرة الحالية تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقصاً .
( الطعن رقم 834 لسنة 47 القضائية .. جلسة 11 إبريل 1983 )
- المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عبء إثبات أجرة الأساس يقع على عاتق من يدعى أن الأجرة المتفق عليها تختلف عن الأجرة القانونية فإن فشل تعين الأخذ بالأجرة الإتفاقية .
( الطعن رقم 1127 لسنة 48 القضائية .. جلسة 18 إبريل 1983 )
4- الأجرة التى يحسب عل أساسها التخفيض بنسبة 20% م 1 ق 7/65 . ماهيتها .
· مؤدى نص المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 أن الأجرة التى يحسب على أساسها التخفيض بنسبة 20% هى الأجرة الحالية أى الأجرة الأصلية بعد أعمال التخفيضات طبقاً لقوانين التخفيض السابقة التى إنطبقت على المكان المؤجر ، ولا يشار إلى أجرة المثل إلا إذا كان المكان لم يسبق تأجيره قبل العمل بأحكام هذا القانون .
( الطعن رقم 1127 لسنة 48 القضائية .. جلسة 18 إبريل 1983 )
5- أجرة المثل . شرط اللجوء إليها . عدم سبق تأجير أو تعذر الوصول إلى أجرة شهر سبتمبر سنة 1952
· النص فى المادة 5 مكرراً (2) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 199 لسنة 1952 على أن " تكون الأجرة بالنسبة للأماكن المذكورة فى المادة السابقة إذا لم يكن قد سبق تأجيرها على أساس أجرة المثل عند العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15% ." يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره أو إذا كان قد سبق تأجيره وتعذر الوصول إلى أجرة شهر سبتمبر سنة 1952 .
( الطعن 1156 لسنة 48 قضائية 14 نوفمبر 1983 )
6-أجرة الأساس التى يجرى عليها التخفيض . إعتبارها واقعة مادية . جواز إثباتها بكافة طرق الإثبات .
· أجرة شهر سبتمبر سنة 1952 المتخذة أساساً يجرى عليه التخفيض المنصوص عليه فى المادة الثامنة مكرراً (1) من القانون رقم 121 لسنة 1947 يجوز إثباتها عند عدم إمكان الحصول على العقد المكتوب بكافة طرق الإثبات بما فيه البينة والقرائن لأن المطلوب إثباته ليس التعاقد فى ذاته بل قيمة الأجرة فى تاريخ معين وهى تعتبر بهذه المثابة واقعه مادية إتخذ منها المشرع أساساً يجرى عليها التخفيض .
( الطعن رقم 1156 لسنة 48 القضائية .. جلسة 14 نوفمبر 1983 )
7- القانون الواجب التطبيق .
صدور القانون المدنى فى تاريخ لاحق القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن . غير ناسخ له .
· يعتبر القانون المدنى الشريعة العامة فتسود أحكامه سائر معاملات الناس على سبيل الدوام والإستقرار بحيث تعتبر النصوص المنظمة لعقد الإيجار هى الواجبة التطبيق أصلا ما لم تطرأ ظروف معينة يرى المشرع معها ضرورة تعطيل بعض أحكامه أو إحلال تشريعات خاصة بديلاً عنها ويعتبر القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين تشريعاً خاصاً فى طبيعته ونطاقه إذ خرج به المشرع عن الأحكام العامة لعقد الإيجار ووضع لها أحكاماً خاصة . فرض بمقتضاها إلتزامات معينة على كل من المؤجر والمستأجر قصد بها الحد من حرية المؤجر فى تحديد الأجرة وفى طلب الإخلاء وقصر تطبيقه على الأماكن المشار إليها فيه ...... ومن ثم فإن القانون 121 لسنة 1947 يظل نافذاً وقائماً حتى بعد صدور القانون رقم 131 لسنة 1948 بشأن القانون المدنى .
( جلسة 7 يونيو س 29 ص 1428 )
8-عدم جواز التمسك بخضوع العين المؤجرة أو عدم خضوعها للتشريع الإستثنائى لأول مرة أمام محكمة النقض .
· إذا كان الطاعنان لم يثيراً فى دفاعها أمام محكمة الموضوع أن العين المؤجرة تخضع لأحكام التشريعات الإستثنائية بإيجار الأماكن ومهما تعلق هذا الدفاع بسبب قانونى إلا أن تحقيقه يقوم على إعتبارات يختلط فيها الواقع بالقانون . ومن ثم لا يجوز التحدى به لأول مرة أمام محكمة النقض .
( جلسة 28 يناير 1986 س 27 ص 323 )
9- النطاق المكانى لسريان تشريعات إيجار الأماكن سريان تشريعات إيجار الأماكن على جميع عواصم المحافظات وسائر المدن ولا تسرى على القرى إلا بقرار من وزير الإسكان .
· حدد الشارع فى كافة التشريعات المتعاقبة فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين النطاق المكانى لسريان أحكامها فنص فى المادة الأولى من كل من المرسوم بقانون رقم140 لسنة 1946 والقانون 121 لسنة 1947 على سريان أحكامها على المدن والجهات والأحياء المبينة فى الجدول المرفق . . . . ثم إستحدث فى القانون رقم 157 لسنة 1962 تعديلاً للقانون 121 لسنة 1947 أصبحت بمقتضاه المناطق الخاضعة لأحكامه هى عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدناً بالتطبيق لأحكام قانون نظام الإدارة المحلية رقم 124 لسنة 1960 أما القرى فلا تسرى عليها أحكام هذا القانون إلا بقرار من وزير الإسكان والمرافق .............."
· ولما أصدر المشرع القانون رقم 52 لسنة 1969 إلتزم فى المادة الأولى منه نهجه السابق فى تحديد البلاد التى تسرى عليها أحكامه كما إلتزمه فى المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 محيلاً إلى أحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون نظام الحكم المحاى الذى حل محل قانون نظام الإدارة المحلية الصادرة بالقانون رقم 124 لسنة 1960 .
( الطعن رقم 1384 لسنة 56 ق جلسة 30/3/1988 س 35 ص 7 ) .
( الطعن رقم 1789 لسنة 52 ق جلسة 22/1/1989 ) .
10-سريان تشريعات إيجار الأماكن على الأماكن المؤجرة للسكنى أو لغيرها من الأغراض ولو كانت غير مستوفاة الترخيص .
· أوضح المشرع بجلاء فى كافة قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أرقام 121 لسنة 1947 ، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 أن أحكامها تسرى على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض ........... وذلك بصرف النظر عن عدم استيفائها للشروط والمواصفات اللازمة للترخيص بإقامتها وسواء صدر الترخيص ببنائها من الجهة المختصة أم لم يصدر .
( الطعن رقم 1046 لسنة 53 ق جلسة 25/11/1987 ) .
11-ما هيه الأجرة المستحقة على المستأجر .
· هى الأجرة المتفق عليها فى العقد معد له طبقاً لقوانين إيجار الأماكن .
· المقرر فى قضاء هذه المحكمة – أن المشرع إعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسيا لقبول دعوى لإخلاء بسبب التأخر فى سداد الأجرة المستحقة ..... ويقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها فى العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً .
( الطعن رقم 1007 لسنة 51 جلسة 29/5/1988 )
12-التأخر فى سداد الأجرة الإضافية يترتب عليه نفس آثار التأخر فى سداد الأجرة الأصلية .
· لما كان المشرع قد رتب بنص المادة 23/1 من القانون 52 لسنة 1969 للمؤجر الحق فى طلب إخلاء المستأجر لنكوله عن أداء الأجرة المستحقة فإن للتأخير فى سداد الأجرة الإضافية ذات الآثار المترتبة على التأخير فى أداء الأجرة الأصلية إذ الجزاء يترتب على التخلف عن الوفاء بأى قدر من الأجرة المستحقة قانوناً .
( الطعن رقم 526 لسنة 48 ق جلسة 18/12/1982 س 23ص 957 ) .
13-الأجرة المستحقة تشمل الأجرة القانونية وملحقاتها .
· المقصود بالأجرة المستحقة وفقاً للمادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة بمتقضى قرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر فى الطعن عليه . وإنما يقصد به أيضاً ما جعله القانون فى حكم الأجرة وملحقاتها عملاً بالقاعدة العامة المقررة بالمادة 27 من القانون والتى تقضى بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر فى موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه فى العقد ومن ملحقات الأجرة والتى تأخذ حكمها ثمن المياه أو الكهرباء أو أجرة البواب وما يضاف إليها من الضرائب العقارية الأصلية أو الإضافية وما تنص عليه القوانين الأخرى بشأن الضرائب والرسوم ، وقد نصت المادة 14 من هذا القانون على إلتزام المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة .
( الطعن 1895 لسنة 52 ق جلسة 26/5/1988 ) .
14-المنازعة فى قدر الأجرة أو إستحقاقها للخلاف فى تفسير نص قانونى يوجب على المحكمة الفصل فيها ولو كانت هذه المنازعة منظورة أمام محكمة أخرى .
· يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن . فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو فى إستحقاقها إستناداً إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو أخر مما تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضى بعد ذلك فيه على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص دون حاجة للمستأجر إلى رفع دعوى أصلية أو فرعية بالتخفيض لأن ما يجوز له طلبه بطريق الدعوى يجوز له إبداؤه بطريق الدفع .
( الطعن رقم 1162 لسنة 51 ق جلسة 29/5/1986 ) .
( الطعن رقم 382 لسة 41 ق جلسة 28/5/1975 س 26 ص 1096 )
· إن بحث حقيقة الأجرة الواجبة على المستأجر فى ضوء القوانين المنظمة لها يعتبر إذا ما أثار المستأجر نزاعاً على سند من الجد حول مجاوزة الأجرة الإتفاقية لحدود القانون – مسألة أولية داخلة فى الدعوى المقامة بطلب الأجرة ولازمة للفصل فيها بما يقتضى من المحكمة المنظورة أمامها الدعوى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن تعرض لهذه المسألة وتقول كلمتها فيه بغير حاجة إلى أن يرفع المستأجر دعوى بتخفيض الأجرة بإعتبار أن ما يجوز طلبه بطريق الدعوى يجوز إبداؤه بطريق الدفع ....... ومن هنا فإن النص فى المادة 112 من قانون المرافقات على أنه إذا رفع النزاع ذاته بين محكمتين وجب إبداء الدفع بالإحالة أمام المحكمة التى رفع النزاع إليها أخيراً للحكم فيه وتلتزم المحكمة المحال إليها الدعوى ينظرها لما كان ذلك فإنه لا على المحكمة التى يثار إليها النزاع فى مسألة أولية فى دعوى مطروحة عليها ويكون هو بذاته مطروحاً على محكمة أخرى لم تفصل فيه إن هى غضت النظر عنه تاركة لتلك المحكمة الأخرى أمر الفصل فيه ومضت هى فى نظر الدعوى المطروحة عليها بحالتها ما دامت صالحة لذلك بغير حاجة إلى وقفها إنتظاراً لما يسفر عنه الفصل فى ذلك النزاع من المحكمة الأخرى وذلك إتقاء مغبة نظر النزاع أمام محكمتين فى وقت واحد وأعمال
اً لمتقضى الإحالة المنصوص عليها فى المادة 112 مرافعات .
( الطعن 176 لسنة 45ق جلسة 30/12/1978 س 39 ص 2077 )
15-التكليف بالوفاء :-
· وجوب تكليف المستأجر بالوفاء .
· مفاد نص المادة الثانية من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 أن المشرع إعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ويعتبر بطلان التكليف متعلقاً بالنظام العام .
16-وسيلة التكليف بالوفاء :-
· نص المادة 31/1 من القانون 49 لسنة 1977 والمقابلة لنص المادة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 قد جرى على أنه فى غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو إنتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
· إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفة بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ..... مما مفادة أن يتم التكليف بإحدى الطرق التى وردت بالنص سالف البيان .
( الطعن رقم 1139 لسنة 54 ق جلسة 17/12/1989 ) .
17-قابلية جزء من الأجرة للتقادم لا يرتب بطلان التكليف بالوفاء .
· تمسك الطاعنة بسقوط جزء من الأجرة المشار إليها بالتكليف بالتقادم الخمسى لا يترتب عليه بطلان هذا التكليف ذلك أن التقادم المسقط لا يتعلق بالنظام العام ويجوز لصاحب المصلحة النزول عنه بعد ثبوت الحق فيه وأوجب القانون على ذى المصلحة التمسك به لأعمال أثرة .. .ومن ثم فإنه لا يكون من شأن ترتيب هذا الأثر بتقرير سقوط جزء من دين الأجرة أى تأثير على ما تم من إجراءات إستوجب القانون إتخاذها قبل رفع دعوى بالإخلاء .
( الطعن 29 لسنة 56 ق جلسة 5/3/1987 ) .
18-الأجرة الواجب بيانها فى التكليف وجوب أن تكون محددة ولا تجاوز المستحق على المستأجر .
· مؤدى الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 – المنطبقة على واقعة النزاع – أن المشرع إعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً اساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخر فى الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع التكليف باطلاً بأن خلا من بيان الأجرة المتأخرة المستحقة والتى يستطيع المستأجر أن يتبين منها حقيقة المطلوب منه بمجرد إطلاعه على التكليف أو كان التكليف يتضمن المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبوله .
( الطعن رقم 1246 لسنة 59 ق جلسة 15/3/1990 ) .
19-كفاية أن تكون الأجرة الواردة بالتكليف هى الأجرة التى يعتقد المؤجر أن ذمة المستاجر مشغولة بها .
· إذا كان المقصود بالتكليف بالوفاء إعذار المستأجر بأداء المتأخر عليه من الأجرة فإنه يجب أن يذكر فيه مقدار الأجرة المطالب بها ، ويكفى أن يكون هو القدر الذى يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى لو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور فى التكليف ، ومن ثم فإن التكليف بأجرة مسددة لم يثبت علم المؤجر بهذا السداد ولم يقدم الطاعن ما يفيد هذا العلم فإن التكليف لا يقع باطلاً .
( الطعن رقم 267 لسنة 55 ق جلسة 25 /1/1990 )
20-وجوب ألا نجاوز الأجرة المطلوبة فى التكليف القدر المستحق على المستأجر ما لم تكن محل خلاف .
· مفاد نص الفقرة (أ) من المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع أعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسية لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخر فى الأجرة . فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ويشترط أن يبين فى التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة التى يطالب بها المؤجر حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه وإلا فلا ينتج التكليف أثرة إلا إذا لم تكن قيمة هذه الأجرة محل خلاف بين الطرفين فلا يشترط عندئذ بيانها والأصل أنه يجب ألا يتجاوز الأجرة المطلوبة فى التكليف ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر .
( الطعن رقم 319 لسنة 44ق جلسة 25/1/1978 س 29 ص 333 ) .
مع تحيات مكتب زهران للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة
tahazhran@gmail.com
المشاركات
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق