الفرع التاسع
مسائل متنوعة
وتشمل ملاحظات على جميع الأفرع السابقة
أولاً :- إستمرار زيادة 10% بصفة دورية ومركبة :-
نصت المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 فى نقرتها الأخيرة على أنه :- " ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن آنفة الذكر " .
وبالتالى يجب أن نراعى أنه بعد حساب الأجرة المستحقة عن شهر إبريل 1997 وهى أول أجرة تستحق بعد تاريخ العمل بهذا القانون تستمر الزيادة بنسبة 10% من أخر أجرة مستحقة فى نفس الموعد من الأعوام التالية أى فى تاريخ الإستحقاق للعام التالى فى إبريل 1998 وهكذا بصفة دورية مركبة دون توقف .
ثانياً :- حكم القرى فى قوانين الإيجارات الإستثنائية المتعاقبة وهل تطبق عليها قواعد التخفيض والزيادات أم لا :-
- تجدر بنا الإشارة هنا إلى أن قوانين الإيجارات الإستثنائية المتعاقبة كانت دائماً ما تخرج القرى من نطاق تطبيقيها المكانى كقاعدة عامة . ثم تعطى لكل محافظ الحق فى إدخال ما يراه من قرى فى نطاق تطبيق هذه القوانين بإقتراح يقدمه إلى الوزير المختص الذى يقوم بإصدار قراره بمد نطاق سريان القانون الإستثنائى على هذه القرى ويتضح ذلك من نص المادة الأولى من القانون 121 لسنة 1947 وكذلك نص المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 والذى جاء به .
" فيما عدا الأراضى الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على إختلاف أنواعها ....وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبره مدناً ...
ويجوز بقرار من وزير الإسكان والتعمير من نطاق سريان أحكامه كلها أو بعضها على القرى بناء على إقتراح ..." .
وعلى ذلك فإنه يتضح أن القاعدة هى خروج القرى من نطاق تطبيق القوانين الإستثنائية ( وهذا بالطبع يشمل التحديد القانونى للأجرة ) وأن الإستثناء هو خضوعها لهذه القوانين إذا صدر لها قرار من الوزير المختص .
وبالبناء على ذلك يكون من واجب الراغب فى تحديد الأجرة القانونية لمكان ما يقع فى قرية ما أن يبحث إن كانت هذه القرية قد مد إليها سريان القوانين الإستثنائية أم لا . فإن كان قد مد إليها فهنا يكون عليه تطبيق القواعد السابق بيانها بهذا المؤلف . وإن لم يكن فهنا تكون أجرتها حرة خاضعة للقواعد العامة التى تطلق الحرية لطرفى التعاقد للإتفاق على الأجرة .
ويرجع فى تحديد ذلك إلى الجداول المرفقة بدواوين المحافظات والتى يرد بها القرى المشمولة بأحكام تحديد الأجرة .
ثالثا :- ملاحظات على الزيادات الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 :-
1- أنى المشرع بطريقة مختلفة فى حساب الزيادة الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 عن باقى القوانين وكذلك مختلفة عن القانون الجديد 6 لسنة 1997 . حيث جعل حساب الزيادة الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 على أساس نسبة من الأجرة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات وقت الإنشاء فقد نصت المادة 7 منه على أن " تزداد فى أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن ... بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذه أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة فى ذات وقت الإنشاء ..." .
فى حين أن القانون الجديد 6 لسنة 1997 جعل أساس حساب الزيادة هو الأجرة القانونية حيث نصت
المادة الثالثة منه على أن " تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة بغير أغراض السكن بواقع ...." .
2- أن الزيادات المنصوص عليها بالمادة 7 والمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 إنما تسرى على جميع فئات المبانى التى تم إنشاؤها قبل 9/9/1977 وبغض النظر عن تاريخ عقود الإيجار المبرمة على تلك المبانى ما دامت قد أبرمت قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 أى قبل 30/1/1996 .
3- يكون حساب الزيادات الواردة بالمادة السابقة من القانون 136/1981 على أساس ضرب نسبة الزيادة الواردة بالمادة فى الخمس سنوات التى نصت عليها المادة الثانية من هذا القانون فى فقرتها الثانية بأن " وتقف هذه الزيادة عند إنقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ إستحقاق أول زيادة " وهذا هو ما إتبعناه فى الأمثلة العملية الواردة بكل حالة .
4- ورد بالمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 النص على أنه :-
" فى الأحوال التى يتم فيها تغيير إستعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزداد الأجرة القانونية بنسبة :-
· 200% للمبانى المنشأة قبل أول يناير 1944 .
· 100% للمبانى المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 .
· 75% للمبانى المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 .
· 50% للمبانى المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سبتمبر 1977 .
وفى حالة التغيير الجزئى للإستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها ..." .
ونتناول هنا هذا النص من حيث إثارة التى تمس موضوعنا " الأجرة القانونية ":-
أ – فالنص قد جاء صريحا فى أن الزيادات الواردة به لا تطبق إلا فى الأحوال التى يتم فيها تغيير إستعمال العين إلى غير أغراض السكن :
ب- يلاحظ أن المشرع هنا لم يجعل الزيادات نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة فى ذات وقت الإنشاء كما فى المادة السابعة بل جعلها على أساس نسبة من الأجرة القانونية وبالتالى فهذه الزيادات تحتسب من واقع أجرة الأساس الخاصة بكل فئة من الفئات كما سبق بيانه .
ج- تطبق تلك الزيادات على العقارات الواردة بنص المادة حسب تاريخ إنشائها بغض النظر عن تاريخ عقود الإيجار المبرمة على تلك المبانى ما دامت قد أبرمت قبل العمل بالقانون 4 لسنة 1996 أى قبل 30/1/1996 .
د- يلاحظ أخيراً أن تلك الواردة بالفقرة الأخيرة وهى نسبة ال50% تشمل جميع العقارات التى تنشأ منذ 9 سبتمبر 1977 دون تحديد لتاريخ إنشاء معين وبالتالى فهى تطبق على جمع المبانى التى تنشأ من هذا التاريخ وحتى صدور القانون 4 لسنة 1996 أى حتى 30/1/1996 والذى نص فى مادته الأولى على إلغاء القوانين الإستثنائية ومنها القانون 136 لسنة 1981 .
رابعاً :- الزيادات الواردة على الأجرة القانونية وعلاقتها بالأجرة الإتفاقية :-
بيناً فيما سبق مفهوم الأجرة القانونية التى عول عليها القانون الجديد فى حساب الزيادات الواردة به وبينا كيفية حسابها فى ظل قوانين إيجار الأماكن الإستثنائية وبينا أثار تلك القوانين على الأجرة سواء بالزيادة أو بالخفض . وبقى هنا أن يوضح ما ورد بالمادة 25 من القانون 136 لسنة 1981 من أنه " يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر ......." .
ويترتب على هذا النص ما يلى :-
1- الأجرة المستحقة تكون هى الأجرة القانونية مضافاً إليها الزيادات الواردة عليها طبقاً للقانون وليست الأجرة الواردة فى العقد ( الإتفاقية ) .
2- يلتزم المستأجر بأداء الأجرة القانونية والزيادات الواردة عليها طبقاً للقانون حتى ولو زادت عن الأجرة الواردة بالعقد .
3- قد يحدث أن تكون الأجرة القانونية بعد إضافة الزيادات الواردة عليها قانوناً أقل من القيمة الإيجارية الواردة بالعقد ( كما ورد ببعض الأمثلة العملية . راجع ) ففى هذه الحالة يكون المستأجر ملزماً بأداء الأجرة القانونية وليست الأجرة الإتفاقية ويلزم المالك برد فرق الزيادات التى يكون قد تقاضاها من المستأجر بالمخالفة . وذلك طبقاً لنص الفقرة الأخيرة من تلك المادة إذ تنص على أنه .
" وفى جميع الأحوال يلزم كل من يحصل على مبالغ بالمخالفة لأحكام تلك القوانين بأن يردها إلى من آداها ..." .
4- وأخيراً تجدر الإشارة هنا إلى أن عبء الإثبات يقع على من يدعى أن القيمة الإيجارية المحددة بالعقد تخالف الأجرة القانونية المستحقة ويكون إثبات ذلك بكافة طرق الإثبات كما أسلفنا .
مع تحيات مكتب زهران للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة
مسائل متنوعة
وتشمل ملاحظات على جميع الأفرع السابقة
أولاً :- إستمرار زيادة 10% بصفة دورية ومركبة :-
نصت المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 فى نقرتها الأخيرة على أنه :- " ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن آنفة الذكر " .
وبالتالى يجب أن نراعى أنه بعد حساب الأجرة المستحقة عن شهر إبريل 1997 وهى أول أجرة تستحق بعد تاريخ العمل بهذا القانون تستمر الزيادة بنسبة 10% من أخر أجرة مستحقة فى نفس الموعد من الأعوام التالية أى فى تاريخ الإستحقاق للعام التالى فى إبريل 1998 وهكذا بصفة دورية مركبة دون توقف .
ثانياً :- حكم القرى فى قوانين الإيجارات الإستثنائية المتعاقبة وهل تطبق عليها قواعد التخفيض والزيادات أم لا :-
- تجدر بنا الإشارة هنا إلى أن قوانين الإيجارات الإستثنائية المتعاقبة كانت دائماً ما تخرج القرى من نطاق تطبيقيها المكانى كقاعدة عامة . ثم تعطى لكل محافظ الحق فى إدخال ما يراه من قرى فى نطاق تطبيق هذه القوانين بإقتراح يقدمه إلى الوزير المختص الذى يقوم بإصدار قراره بمد نطاق سريان القانون الإستثنائى على هذه القرى ويتضح ذلك من نص المادة الأولى من القانون 121 لسنة 1947 وكذلك نص المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 والذى جاء به .
" فيما عدا الأراضى الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على إختلاف أنواعها ....وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبره مدناً ...
ويجوز بقرار من وزير الإسكان والتعمير من نطاق سريان أحكامه كلها أو بعضها على القرى بناء على إقتراح ..." .
وعلى ذلك فإنه يتضح أن القاعدة هى خروج القرى من نطاق تطبيق القوانين الإستثنائية ( وهذا بالطبع يشمل التحديد القانونى للأجرة ) وأن الإستثناء هو خضوعها لهذه القوانين إذا صدر لها قرار من الوزير المختص .
وبالبناء على ذلك يكون من واجب الراغب فى تحديد الأجرة القانونية لمكان ما يقع فى قرية ما أن يبحث إن كانت هذه القرية قد مد إليها سريان القوانين الإستثنائية أم لا . فإن كان قد مد إليها فهنا يكون عليه تطبيق القواعد السابق بيانها بهذا المؤلف . وإن لم يكن فهنا تكون أجرتها حرة خاضعة للقواعد العامة التى تطلق الحرية لطرفى التعاقد للإتفاق على الأجرة .
ويرجع فى تحديد ذلك إلى الجداول المرفقة بدواوين المحافظات والتى يرد بها القرى المشمولة بأحكام تحديد الأجرة .
ثالثا :- ملاحظات على الزيادات الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 :-
1- أنى المشرع بطريقة مختلفة فى حساب الزيادة الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 عن باقى القوانين وكذلك مختلفة عن القانون الجديد 6 لسنة 1997 . حيث جعل حساب الزيادة الواردة بالقانون 136 لسنة 1981 على أساس نسبة من الأجرة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات وقت الإنشاء فقد نصت المادة 7 منه على أن " تزداد فى أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن ... بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذه أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة فى ذات وقت الإنشاء ..." .
فى حين أن القانون الجديد 6 لسنة 1997 جعل أساس حساب الزيادة هو الأجرة القانونية حيث نصت
المادة الثالثة منه على أن " تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة بغير أغراض السكن بواقع ...." .
2- أن الزيادات المنصوص عليها بالمادة 7 والمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 إنما تسرى على جميع فئات المبانى التى تم إنشاؤها قبل 9/9/1977 وبغض النظر عن تاريخ عقود الإيجار المبرمة على تلك المبانى ما دامت قد أبرمت قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 أى قبل 30/1/1996 .
3- يكون حساب الزيادات الواردة بالمادة السابقة من القانون 136/1981 على أساس ضرب نسبة الزيادة الواردة بالمادة فى الخمس سنوات التى نصت عليها المادة الثانية من هذا القانون فى فقرتها الثانية بأن " وتقف هذه الزيادة عند إنقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ إستحقاق أول زيادة " وهذا هو ما إتبعناه فى الأمثلة العملية الواردة بكل حالة .
4- ورد بالمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 النص على أنه :-
" فى الأحوال التى يتم فيها تغيير إستعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزداد الأجرة القانونية بنسبة :-
· 200% للمبانى المنشأة قبل أول يناير 1944 .
· 100% للمبانى المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 .
· 75% للمبانى المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 .
· 50% للمبانى المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سبتمبر 1977 .
وفى حالة التغيير الجزئى للإستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها ..." .
ونتناول هنا هذا النص من حيث إثارة التى تمس موضوعنا " الأجرة القانونية ":-
أ – فالنص قد جاء صريحا فى أن الزيادات الواردة به لا تطبق إلا فى الأحوال التى يتم فيها تغيير إستعمال العين إلى غير أغراض السكن :
ب- يلاحظ أن المشرع هنا لم يجعل الزيادات نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة فى ذات وقت الإنشاء كما فى المادة السابعة بل جعلها على أساس نسبة من الأجرة القانونية وبالتالى فهذه الزيادات تحتسب من واقع أجرة الأساس الخاصة بكل فئة من الفئات كما سبق بيانه .
ج- تطبق تلك الزيادات على العقارات الواردة بنص المادة حسب تاريخ إنشائها بغض النظر عن تاريخ عقود الإيجار المبرمة على تلك المبانى ما دامت قد أبرمت قبل العمل بالقانون 4 لسنة 1996 أى قبل 30/1/1996 .
د- يلاحظ أخيراً أن تلك الواردة بالفقرة الأخيرة وهى نسبة ال50% تشمل جميع العقارات التى تنشأ منذ 9 سبتمبر 1977 دون تحديد لتاريخ إنشاء معين وبالتالى فهى تطبق على جمع المبانى التى تنشأ من هذا التاريخ وحتى صدور القانون 4 لسنة 1996 أى حتى 30/1/1996 والذى نص فى مادته الأولى على إلغاء القوانين الإستثنائية ومنها القانون 136 لسنة 1981 .
رابعاً :- الزيادات الواردة على الأجرة القانونية وعلاقتها بالأجرة الإتفاقية :-
بيناً فيما سبق مفهوم الأجرة القانونية التى عول عليها القانون الجديد فى حساب الزيادات الواردة به وبينا كيفية حسابها فى ظل قوانين إيجار الأماكن الإستثنائية وبينا أثار تلك القوانين على الأجرة سواء بالزيادة أو بالخفض . وبقى هنا أن يوضح ما ورد بالمادة 25 من القانون 136 لسنة 1981 من أنه " يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر ......." .
ويترتب على هذا النص ما يلى :-
1- الأجرة المستحقة تكون هى الأجرة القانونية مضافاً إليها الزيادات الواردة عليها طبقاً للقانون وليست الأجرة الواردة فى العقد ( الإتفاقية ) .
2- يلتزم المستأجر بأداء الأجرة القانونية والزيادات الواردة عليها طبقاً للقانون حتى ولو زادت عن الأجرة الواردة بالعقد .
3- قد يحدث أن تكون الأجرة القانونية بعد إضافة الزيادات الواردة عليها قانوناً أقل من القيمة الإيجارية الواردة بالعقد ( كما ورد ببعض الأمثلة العملية . راجع ) ففى هذه الحالة يكون المستأجر ملزماً بأداء الأجرة القانونية وليست الأجرة الإتفاقية ويلزم المالك برد فرق الزيادات التى يكون قد تقاضاها من المستأجر بالمخالفة . وذلك طبقاً لنص الفقرة الأخيرة من تلك المادة إذ تنص على أنه .
" وفى جميع الأحوال يلزم كل من يحصل على مبالغ بالمخالفة لأحكام تلك القوانين بأن يردها إلى من آداها ..." .
4- وأخيراً تجدر الإشارة هنا إلى أن عبء الإثبات يقع على من يدعى أن القيمة الإيجارية المحددة بالعقد تخالف الأجرة القانونية المستحقة ويكون إثبات ذلك بكافة طرق الإثبات كما أسلفنا .
مع تحيات مكتب زهران للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة
المشاركات
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق