الخميس، 24 يوليو 2008

مقدمة كتاب الايجارات

التطور التشريعى
لأحكام الأجرة فى قوانين إيجار الأماكن
************
مقــــــــدمــــــــــة
منذ صدور القانون 121 لسنة 1949 وإتجاه المشرع فى مجال تحديد الأجرة إلى القوانين الإستثنائية فقد ظهر منهج المشرع المصرى فى الأخذ بنظام التحديد القانونى للأجرة بحيث جعلها خاضعة فى تحديد عناصرها للقانون وليس لإتفاق المتعاقدين وتتابعت القوانين الإستثنائية أخذه بنفس المنهج .
حتى صدر القانون الأخير رقم 6 لسنة 1997 وإنتهج نفس الأسلوب حيث جاءت مادته الثالثة مؤكده على التحديد القانونى الوارد فى القوانين السابقة ومضيفه بعض الزيادات بنسب معينه لجميع الفئات الخاضعة لهذه القوانين .
ومنذ صدور هذا القانون الأخير ظهر لنا أن الأمر قد إلتبس على الكافة فى كيفية تفسير نص هذه المادة وعلى أى أساس يتم تحديد هذه الزيادات .
وحيث أنه لا يستقيم البحث فى تحديد هذه الزيادات الواردة بالقانون الأخير 6 لسنة 1997 إلا بالرجوع إلى القوانين الإستثنائية السابقة .
لذلك كان لزاما علينا الطواف حول هذه القوانين عاكفين عليها منتقتين فيها كل ما يتعلق بالتحديد القانونى للأجرة متدرجين فيها مرحله بعد الأخرى وقانوناً بعد الآخر حتى وصلنا فى نهاية المطاف إلى هذه المادة الجديدة ( المادة 3 من القانون 6 لسنة 1997 ) كى يتضح الأمر أمام كل باحث وقارئ ويسهل عليه حساب الأجرة طبقا لجميع القوانين الإستثنائية المتعاقبة .
ولكون الموضوع بهذه الكيفية فيه الكثير من التشعب والغموض لذلك رأينا أن ننهج أسلوبا سهلا ومبسطا لكل باحث وقارئ فقمنا بتقسيم هذه القواعد تبعا لفئات الأماكن المتدرجة تحتها بالنظر إلى تاريخ بناء المكان بحيث يمكن للباحث تحديد الأجرة القانونية بمجرد الرجوع إلى الفئة الخاصة بالمكان الذى يريد تحديد أجرته وفقا لسنة بناء هذا المكان .
وقد إعتمدنا فى ذلك أسلوب التلخيص غير المقل بما يتناسب مع موضوع هذا البحث الذى يكتفى فقط بموضوع تحديد الأجرة القانونية مبتعدين عن الإسهاب الممل الذى قد لا يعنى الباحث فى هذا المجال والذى يهمه فى المقام الأول الوصول إلى تحديد الأجرة دون الخوض فى مسائل قانونية أخرى يعلمها الباحث .
ولإستكمال الفائدة العملية من البحث رأينا تدعيمه بالأمثلة العملية لكل حالة .
كل ذلك فى ضوء الفقه وأحكام محكمة النقض ونصوص القانون .
وبعد ... فهذا جهدنا نضعه بين أيدى زملائنا الأعزاء راجين من الله أن يكون إضافة ولو ضئيلة فى هذا المجال – أما عن الكمال فلله سبحانه وتعالى وحده وحسبنا أجر المجتهد .
والله سبحانه وتعالى ولى التوفيق
طه زهران
بسم الله الرحمن الرحيم
مقدمه
( حول قوانين إيجار الأماكن فيما يتعلق بالأجرة )
· سريان القوانين الإستثنائية المتعاقبة حتى الآن :-
لقد وضع القانون 121 لسنة 1947 عند صدوره قاعدة عامة لتحديد أجرة الأماكن وإستثنى منها ما ينشأ من مبانى بعد أول يناير 1944 ثم رأى المشرع فى سنة 1952 أن يخضع هذه المبانى المستثناه إلى تحديد لأجرتها من نوع آخر مختلف عن الأول وأن يستثنى من ذلك المبانى التى يبدأ فى إنشائها بعد 18 سبتمبر سنة 1952 .
ثم رأى المشرع مرة أخرى فى سنة 1958 أن يخضع المبانى التى بدئ فى إنشائها بعد 8 سبتمبر سنة 1952 إلى تحديد لأجرتها من نوع آخر مختلف عن النوعين الأولين وأن يستثنى من ذلك المبانى التى يبدأ فى إنشائها بعد 12 يونيه 1958 .
ثم رأى المشرع فى سنة 1961 أن يخضع المبانى التى بدئ فى إنشائها بعد 12 يونيه سنة 1958 إلى حكم تحديد الأجرة بشكل آخر .
وإنتهى المشرع فى سنة 1962 إلى وضع تشريع يحدد أجرة المبانى التى بدئ فى إنشائها من 5 نوفمبر سنة 1961 أو التى تم إنشاؤها قبل ذلك دون أن تؤجرا أو تشغل حتى ذلك التاريخ .
ثم قضى المشرع بالقانون رقم 7 لسنة 1965 بتخفيضات جديدة تسرى على الأماكن التى خضعت لقوانين سنة 1952 ، 1958 ، 1960 والأماكن التى خضعت للقانون رقم 46 لسنة 1962 .
وقد إستحدث قانون إيجار الأماكن المرخص فى إقامتها من تاريخ العمل بهذا القانون فى 9/9/1977.
وقد جاء نص المادة التاسعة من القانون رقم 49 لسنة 1977على النحو الآتى :-
" يستمر العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بالقانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين والقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات والقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن والقانون رقم 7 لسنة 1965 فى شأن تخفيض إيجار الأماكن والقانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة لها وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها " .
ويقصد بهذا النص إستبقاء أحكام تحديد الأجرة والجزاءات المقررة التى تضمنتها القوانين السابقة للعمل بكل منها بالنسبة إلى الأماكن التى كانت تخضع له وقصر تطبيق الأحكام التى أوردها قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 فى الفصل الثانى من الباب الأول منه فيما يخص تقدير وتحديد الأجرة على الأماكن التى يرخص فى إقامتها من تاريخ العمل به فى 9/9/1977 .
ثم إستحدث المشرع بقانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 نظاماً أخر لتقدير أجرة الأماكن بالزيادات التى وردت بالمادة السابعة والمادة 19 منه والتى تطبق على كل الأماكن السابقة بشرائح تختلف تبعا لتاريخ إنشاء العقار .
وبهذا تصبح الأماكن منقسمة إلى ثمانية أقسام من حيث تحديد الحد الأقصى لأجرتها وهى :-
أولا :- قسم يخضع فى تحديد الحد الأقصى لأجرته لأحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 وهى المبانى المنشأة قبل يناير 1944 .ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
ثانيا:- قسم يخضع فى ذلك لأحكام القانونين رقم 199 لسنة 1952 ورقم 7 لسنة 1965 وهى المبانى المنشأة من يناير 1944 إلى 18/9/1952 .
ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
ثالثا :- قسم يخضع لأحكام القانونين رقم 55 لسنة 1958 ورقم 7 لسنة 1965 وهى المبانى المنشأة من 18/9/1952 إلى 12/6/1997 .
ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
رابعا :- قسم يخضع لأحكام القانونين رقم 168 لسنة 1961 ورقم 7 لسنة 1965 وهى المبانى المنشأة من 12/6/1958 إلى 5/11/1961 .
ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
خامسا :- قسم يخضع لأحكام القانونين رقم 46 لسنة 1962 ورقم 7 لسنة 1965 وهى المبانى المنشأة من 5/11/1961 إلى 18/8/1969 والمبانى المنشأة قبل ذلك ولم يسبق تأجيرها إلا بعد 5/11/1961 لأول مرة .
ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
سادسا :- قسم يخضع لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 وهذا القسم يشمل المبانى المنشأة من 18/8/1969 إلى 8/9/1977 .
ثم تخضع لزيادات القانون 136 لسنة 1981 ثم لزيادات القانون الجديد 6 لسنة 1997 .
سابعا :- قسم يشمل المبانى المرخص فى إقامتها بعد 8/9/1977 ويخضع لقانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 الذى عمل به إبتداء من 9/9/1977 وحتى 30/7/1981 .
ثم تخضع للزيادات الواردة بالقانون الجديد 6 لسنة 1997 .
ثامنا :- قسم يخضع لأحكام القانون 136 لسنة 1981 وهى المبانى المنشأة منذ 30/7/1981 وحتى 30/1/1996 وقد أورد هذا القانون الأخير فى مادته 25 جزاء البطلان المطلق لكل شرط أو إتفاق يخالف أحكام قوانين إيجار الأماكن سالفة الذكر .
تخلص من ذلك :-
بان قوانين إيجار الأماكن قد قسمت الأماكن لمجموعات بحسب تاريخ إنشائها وحددت لكل مجموعة منها القيمة القانونية المعمول بها على أساس معين ترتبط به هذه المبانى كل حسب مجموعته وتخضع لها كل العقود التى تبرم على عين من أعيان هذا المبنى إعتباراً من أول مايو سنة 1941 وهو بدئ سريان أول قانون إستثنائى رقم 121 لسنة 1947 وحتى 30/1/1996 وهو تاريخ نهاية العمل بالقوانين الإستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن وبدئ سريان القانون المدنى طبقا لنصوص القانون 4 لسنة 1996 .
ثم أتى المشرع بالقانون الأخير رقم 6 لسنة 1997 ليضيف زيادات فى الأجرة القانونية المحددة لكل مجموعة من المجموعات السابقة حسب تاريخ إنشائها كما سنوضح فيما بعد .
ومن هنا نكون قد إنتهينا إلى النتائج التالية :-
النتيجة الأولى :- أن قوانين إيجار الأماكن سارية حتى الآن كل بالنسبة لمجموعة المبانى التى تخضع لأحكامه بشأن الأجرة ويرد إليها كل عقد يبرم على تلك المبانى فى هذا الشأن .
النتيجة الثانية :- أن العبرة بالأجرة الواردة بالعقد عند المنازعة وعلى من يدعى عكس ذلك أن يقوم بتحمل عبء الإثبات .
النتيجة الثالثة :- لا عبرة بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً للربط الضريبى فى هذا الصدد فليست هذه الأخيرة هى الأجرة القانونية .
ويجدر بنا بعد ذلك أن نقسم هذا المؤلف إلى ثلاثة مباحث :-
المبحث الأول :- تعريف الأجرة القانونية وبيان ماهيتها وطريقة إحتسابها .
المبحث الثانى :- أحكام قوانين إيجار الأماكن بالنسبة للأجرة القانونية .
المبحث الثالث :- حكم الزيادات على الأجرة القانونية مواعيدها وطرق المطالبة بها .
مع تحيات مكتب زهران للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة

ليست هناك تعليقات: